【案情】
大力公司（乙方）與沈陽市某區(qū)土地房屋征收管理辦公室（甲方，以下簡稱征收辦）簽訂《國有土地上房屋征收補償協(xié)議（貨幣補償）》。第七條補充條款約定：乙方收到甲方支付的征收補償總款的80%后，三日內將土地和房屋搬離騰空，交付給甲方；乙方未在約定時間內騰空房屋的，從逾期之日起向甲方支付一定比例的違約金。協(xié)議附件部分的非住宅補償（助）費明細表中載明：停產停業(yè)損失補償費無。大力公司收到征收補償款的80%后開始搬離，因部分房屋出租給銀港賓館，而該賓館拒絕搬遷，大力公司未按期騰空全部被征收房屋。后銀港賓館與征收辦簽訂《國有土地上房屋征收補償協(xié)議（貨幣補償）》，約定了停產停業(yè)損失補償數額。銀港賓館騰空被征收房屋后，收到相應補償費。大力公司催付未果，遂起訴。
【分歧】
第一種意見認為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，被征收人僅指被征收房屋所有權人，故承租人非為房屋征收中停產停業(yè)損失的補償對象，其因房屋被征收而受到的損失，應按照出租人與承租人的民事法律關系進行處理。第二種意見認為，根據合法權益受到損害應得到賠償的原則，經營用房的承租人有資格與房屋征收部門簽訂補償協(xié)議并取得相應補償。筆者同意第二種意見。
【評析】
一、承租人合法權利應予征收保護
1.對象所屬。從行政訴訟保護的對象來看，一是行政行為相對人，二是利害關系人。經營用房的承租人屬于其他有利害關系的人，其利益應依法給予保護。
2.法理基礎。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定，補償的范圍包括對征收房屋價值的補償、搬遷、臨時安置補償及停產停業(yè)損失補償。所有權人如將房屋直接進行生產經營，計算征收補償時停產停業(yè)損失當然涵括在內；而當被征收房屋的所有權人為出租人時，其對停產停業(yè)損失補償之主張上并沒有實際利益為基礎，而承租人卻為合法利益實際受損的一方，此情形下房屋本身的價值補償可與停產停業(yè)損失分別計算。個人利益因公共利益受損應得到補償實為相關法律確定的基本原則，《國有土地上房屋征收與補償條例》作為行政法規(guī)，其立法主旨在于規(guī)范行政機關的征收行為，而不是減損相關利害關系人之合法權益。
3.實踐需要。實踐角度看，房屋搬遷過程無疑需要承租人的配合，且關于停產停業(yè)損失的計算，只有承租人能夠舉出相應證據。在征收補償工作中將承租人排除在協(xié)商之外，而強行要求對經營活動并不知情的房屋所有權人代承租經營者主張權利，顯不符合公平原則，也易產生新的矛盾糾紛，阻礙正常的搬遷進程。
二、承租人為房屋征收補償對象
《國有土地上房屋征收與補償條例》雖然確定了征收部門與房屋所有權人之間的征收法律關系，但亦并未排除其他合法財產權因房屋征收而受到損害的公民、法人或者其他組織，與房屋征收部門形成合法的補償法律關系。因此，被征收房屋的承租人亦具有主張補償并獲取停產停業(yè)損失的資格。本案中，大力公司與征收辦簽訂《國有土地上房屋征收補償協(xié)議》后，承租人銀港賓館拒絕搬遷。此后，征收辦又與承租人簽訂了關于停產停業(yè)損失補償的協(xié)議，筆者認為，該協(xié)議并不違反法律規(guī)定，同時亦表明了房屋征收部門對承租人補償地位的認可。
三、房屋征收估值不應包含停產停業(yè)損失
1.估值方法。征收辦提出需扣除已給付的銀港賓館停產停業(yè)損失的依據為，對銀港賓館使用收益法評估、房屋評估價值金額已包含停產停業(yè)損失。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第一款、第二款之規(guī)定，注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。
2.兩個項目。收益法雖是估價師對有經濟收益的被征收房屋價值進行評估所選用的方法，但被征收房屋價值與被征收房屋停產停業(yè)損失是不同的評估項目，采用該方法評估不意味著房屋評估價值中已包含被征收房屋的停產停業(yè)損失，且大力公司與征收辦所簽協(xié)議附件部分的非住宅補償（助）費明細表中載明：停產停業(yè)損失補償費無。既然大力公司與征收辦所簽協(xié)議并未包含停產停業(yè)損失，其關于該賓館房屋使用收益法評估、房屋評估價值金額包含了停產停業(yè)損失的辯解，則無事實與法律依據。征收辦在支付給案外人銀港賓館停產停業(yè)損失補償費后，無權要求將該部分補償款從應給付大力公司的房屋征收補償尾款中扣除。
四、類案審理注意事項審理類似案件還需注意兩個方面
一是承租人的范圍不宜過分擴大，僅限于符合法律規(guī)定的經營用房的實際經營者，對于住宅的承租者，則不應成為安置補償對象。二是承租人僅限于承租并實際經營人，即實際受到損失的經營者，出租人、轉租人因無利益基礎，不應認定其在房屋征收過程中具有獨立之主張補償權利。本案裁判具有積極的提示意義。一是敦促行政機關履行行政協(xié)議。各協(xié)議均是當事人的真實意思表示，不違反法律規(guī)定，本案判決征收部門按協(xié)議履行支付補償款的義務，目的在于督促行政機關按照約定內容履行協(xié)議。二是鼓勵征收部門與各利害關系人充分進行協(xié)商，防止工作中因方法過于簡單而損害相關利害關系人之合法權益，衍生訴訟事件。
（作者單位：遼寧省沈陽市和平區(qū)人民法院）
