圖為梁溪區(qū)人民法院依法組成七人制大合議庭，審理原告伏某訴葉某夫婦及李某房屋買賣合同糾紛案庭審現(xiàn)場(chǎng)。
大多數(shù)中國(guó)人對(duì)“買房”有著根深蒂固的心理需求，而新上市的商品房動(dòng)輒每平方米數(shù)萬元的單價(jià)，讓不少購(gòu)房者知難而退，轉(zhuǎn)而將眼光投向二手房市場(chǎng)。殊不知，有著一定房齡的二手房上演過人生的悲歡離合，并不一定都是歲月靜好。那些發(fā)生過非自然死亡事件的二手房，到底是低價(jià)購(gòu)入的“香餑餑”，還是心緒難平的“燙手山芋”？橫亙?cè)谫u家、買家、中間人之間的，是房地產(chǎn)調(diào)控政策、經(jīng)濟(jì)利益、法律法規(guī)、情感需求、道德誠(chéng)信等種種矛盾。近日，江蘇省無錫市梁溪區(qū)人民法院就審結(jié)了兩起“兇宅”商品房買賣糾紛案，并揭示出了其中的情法之爭(zhēng)。
“沉默”的中間人構(gòu)成欺詐
“這套房子我們買來是打算做婚房的！”原告伏某是個(gè)90后。2017年5月5日，伏某經(jīng)過一家中介公司，看中了一套小戶型商品房。這套房子賣家要價(jià)60萬，伏某覺得符合無錫市場(chǎng)行情，當(dāng)即拍板決定買下，當(dāng)天就支付了5萬元定金，并約定5月20日前另外支付首付款20萬元，余款向銀行貸款。
付完首付款，繳納了中介費(fèi)、房屋契稅后，6月13日，這套房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記到了伏某夫妻倆名下。緊接著，伏某帶領(lǐng)工人進(jìn)入房屋，開始進(jìn)行拆除作業(yè)準(zhǔn)備裝修。
6月底，伏某意外從鄰居口中得知，半年前曾經(jīng)有一位老太太在這套房屋中自縊身亡。驚聞這件事情，伏某當(dāng)即停工，找到賣家要求撤銷合同。遭拒后，伏某一紙?jiān)V狀將原房主葉某夫婦、中間人李某一并訴至法院，并告知銀行停止放貸。
坐在被告席上的，除了原房主葉某夫婦，還有中間人李某?！胺孔邮俏蚁蚶钅迟?gòu)買的，但是房子原來是登記在葉某夫婦名下的。”伏某表示，買房的時(shí)候李某說她全權(quán)代理房屋買賣，而且事后也提供了公證書，所以他沒有任何懷疑。
葉某夫婦則叫苦不迭。據(jù)他們陳述，這套房屋原本是老母親一個(gè)人居住的，但老母親深受病痛折磨，一時(shí)想不開自殺身亡，他們怕觸景生情，所以決定把這套房屋低價(jià)處理了。2017年5月3日，葉某夫婦與李某簽訂了購(gòu)房合同，雙方約定這套房屋以43.5萬元成交。為了怕出現(xiàn)紛爭(zhēng)，葉某夫婦特意告知李某，如今后賣房，需向他人告知房屋內(nèi)發(fā)生過“非正常死亡”情況。
簽完合同后李某卻聲稱，這套房屋是買給表弟的，想過段時(shí)間再直接過戶省稅費(fèi)，雙方可以去公證處作委托買賣公證。葉某夫婦倆答應(yīng)了，為了穩(wěn)妥起見，當(dāng)天雙方又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，上面寫明“因乙方李某的個(gè)人原因，在原合同期限內(nèi)無法完成過戶……甲方已把其母親非正常死亡的事實(shí)告知乙方，乙方已知曉，今后乙方再把房屋過戶給其他任何人也應(yīng)告知對(duì)方，如因乙方?jīng)]有及時(shí)告知所引起的一切后果由乙方承擔(dān)”。此后，李某付清全部房款，葉某夫婦把房屋交付給李某，唯獨(dú)沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
兩天后，李某把這套房加價(jià)到60萬賣給了伏某夫妻倆。因?yàn)槭抢钅橙珯?quán)賣房，葉某夫婦壓根兒沒見過伏某夫妻。
李某承認(rèn)，交易時(shí)自己沒有把房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡的事情告訴伏某。不過李某認(rèn)為，伏某在買房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)詢問房屋的歷史情況，伏某沒有詢問，自己也沒有告知義務(wù)。
李某辯稱，“兇宅”是指房屋內(nèi)部有兇殺案的房子，訴爭(zhēng)的房屋不屬于兇宅。李某認(rèn)為，即使這套房屋符合兇宅的特征，但這些都是封建迷信，不影響房屋的使用和居住功能，不屬于影響合同訂立和履行的重大事項(xiàng)。她要求伏某履行合同，推動(dòng)銀行繼續(xù)放貸。
無錫市梁溪區(qū)人民法院依法組成7人制大合議庭審理此案。3名法官綜合4名人民陪審員的意見后，法院最終認(rèn)定，本案的合同糾紛實(shí)際上是伏某與李某之間的合同糾紛，李某的行為構(gòu)成欺詐。2018年1月22日，梁溪法院對(duì)此案作出一審判決，判決撤銷伏、李二人的買賣合同，房屋變更登記到葉某夫婦名下，李某退還伏某25萬元購(gòu)房款并賠償各類損失1.7萬元。目前一審判決已生效。
■法官點(diǎn)評(píng)：
按照一般的民間習(xí)俗，發(fā)生過非正常死亡的房屋會(huì)被認(rèn)為存在不吉利因素，且房屋往往因此貶值，因此，“自縊身亡”信息對(duì)于購(gòu)房意愿有重大影響。李某沒有告知伏某這一信息，致使伏某違背真實(shí)意愿買房，這已構(gòu)成欺詐，伏某的購(gòu)房合同應(yīng)該撤銷。
合議庭最終認(rèn)為，該案中三方均明知，葉某夫婦與李某之間已經(jīng)付清房款并交付房屋，伏某買房過程中是李某實(shí)際收取房款而非代替葉某夫婦收款，辦理公證手續(xù)是為了配合辦理過戶手續(xù)而非實(shí)際委托出售房屋。因此，法院認(rèn)定在這起買賣合同糾紛中，中間人李某為出售一方合同主體，承擔(dān)合同責(zé)任，葉某夫婦不承擔(dān)合同責(zé)任。
養(yǎng)老房里發(fā)生過兇殺案
近年來，龍女士一直在為年邁的父母尋找一套適合養(yǎng)老居住的住宅。2017年4月，龍女士看中了位于山腳下的一套二樓小戶型住宅。當(dāng)年4月23日，龍女士與奚女士簽訂《房屋買賣合同》，雙方約定這套40平方米的商品房成交價(jià)為30.5萬元，中介過戶費(fèi)為1萬元。
事實(shí)上，這套房子并不在奚女士名下。奚女士是房產(chǎn)中介從業(yè)人員，2017年2月10日，她以22萬元的價(jià)格與薛某簽訂了《無錫市房屋轉(zhuǎn)讓合同》，付清全款后收房，但為了規(guī)避稅收政策和限購(gòu)政策，她沒有與房屋產(chǎn)權(quán)人薛某辦理房屋過戶手續(xù)，而是與薛某辦理了公證委托書，作為薛某的代理人全權(quán)代理房屋銷售事宜。此后，她對(duì)房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，并購(gòu)置了部分生活用品。
兩個(gè)月后，奚女士與龍女士簽訂購(gòu)房合同，隨后雙方一起到無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心，奚女士作為原房主薛某的代理人，與龍女士簽訂了《無錫市存量房買賣合同》，并辦理了過戶手續(xù)。5月4日，龍女士取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
5月下旬，龍女士從鄰居口中獲悉，這套房屋內(nèi)曾經(jīng)發(fā)生過兇殺案件，她心生恐懼，遂與中間人奚女士、原房主薛某、中介公司多方交涉。
奚女士推說不知道這個(gè)情況，中介也說不知情。薛某認(rèn)為，兇殺事情已經(jīng)過去三年，期間也有多批租客租住，買房人沒有主動(dòng)詢問，所以沒有披露過，他沒有刻意隱瞞，沒有違背誠(chéng)實(shí)信用原則。
龍女士與三方溝通，提出要退房，但協(xié)商未果。2017年6月5日，龍女士向無錫市梁溪區(qū)人民法院揚(yáng)名法庭提起訴訟，將薛某、奚女士分別列為第一、第二被告，請(qǐng)求法院判令撤銷兩個(gè)合同，薛、奚二人共同返還房款，賠償1萬元中介費(fèi)，另行賠償房?jī)r(jià)上漲損失3.05萬元，此外，購(gòu)房一事給家人情感造成傷害，要求賠償1萬元精神撫慰金。
梁溪法院組成1名法官加2名人民陪審員的合議庭模式，審理了此案。
經(jīng)查，涉案房屋曾于2013年發(fā)生過一起入室搶劫殺人案件。
法庭上，奚女士表示，她本人、中介公司均不知道房屋的這段歷史。如果她知道涉案房屋曾發(fā)生過兇殺案，自己根本不會(huì)購(gòu)買該房。導(dǎo)致糾紛的根源在于薛某隱瞞兇殺案事實(shí)。她請(qǐng)求法院判令薛某承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償自己、龍女士的損失。
薛某稱，奚女士是房產(chǎn)中介從業(yè)人員，購(gòu)買房屋只是為了賺取差價(jià)，她應(yīng)該知道房屋情況。薛某提出，他已經(jīng)收到全部房款，并按約交付房屋，自己只是名義上的房屋所有權(quán)人，實(shí)際房屋所有權(quán)人為奚女士，自己跟龍女士沒有直接的合同關(guān)系。奚女士沒有辦理過戶手續(xù)，對(duì)于龍女士的房屋所有權(quán)承諾是虛假的，奚女士與龍女士之間即使合同被撤銷，損失也應(yīng)該由奚女士承擔(dān)，與他無關(guān)。
2017年11月1日，梁溪法院對(duì)此案作出一審判決，判決撤銷龍女士、奚女士簽訂的《房屋買賣合同》；認(rèn)定龍女士、奚女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》無效；判決奚女士返還龍女士購(gòu)房款30.5萬元；龍女士將房屋返還給奚女士，并協(xié)助奚女士將房屋變更登記至薛某名下；奚女士賠償龍女士損失5000元。目前判決已生效。
■法官點(diǎn)評(píng)
我國(guó)合同法第六條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。第七條規(guī)定，當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。
房屋買賣屬于生活中的重大交易事項(xiàng)，與房屋有關(guān)的相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)予以披露。眾所周知，房屋內(nèi)如果發(fā)生過兇殺案，該情況會(huì)對(duì)購(gòu)房者心理產(chǎn)生一定負(fù)面影響，并進(jìn)而左右買家的購(gòu)房意向，即使成交也會(huì)大大影響交易價(jià)格，故這一情況應(yīng)當(dāng)屬于與房屋買賣合同訂立有關(guān)的重大事項(xiàng)，也是必須向買受方披露的事實(shí)。
承辦法官認(rèn)為，在本案中，薛某、龍女士均無法證明奚女士知道或應(yīng)當(dāng)知道兇殺案情況，故已不能認(rèn)定奚女士存在故意欺詐、隱瞞等行為。龍女士不清楚該情況，在違背其真實(shí)意思的情況下與奚女士簽訂了《房屋買賣合同》，應(yīng)認(rèn)定為因重大誤解而訂立的合同，符合法定撤銷合同的條件。
奚女士作為委托代理人，與龍女士簽訂的《無錫市存量房買賣合同》，并非薛某與龍女士的真實(shí)意思表示，而是奚女士、龍女士為了規(guī)避國(guó)家稅收簽訂的合同，法院認(rèn)定雙方實(shí)施的這種民事行為無效。
在確定雙返后，結(jié)合當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、合同履行情況，法院認(rèn)定各類損失應(yīng)由奚女士、龍女士各半承擔(dān)。由于沒有證據(jù)證明薛某對(duì)龍女士實(shí)施了欺詐，故龍女士要求薛某承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。
■司法觀察
助力安居夢(mèng)增強(qiáng)獲得感
今年兩會(huì)，最高人民法院工作報(bào)告中指出，要通過發(fā)揮審判職能，不斷增強(qiáng)人民群眾獲得感、幸福感、安全感。2017年至今，無錫市梁溪區(qū)人民法院共計(jì)審理各類房屋買賣合同糾紛457件。妥善處理好此類糾紛，尤其是矛盾尖銳的所謂“兇宅”買賣糾紛，既是人民法院義不容辭的職責(zé)，又是助力人民和諧安居的社會(huì)擔(dān)當(dāng)。從這些案件的審理過程中，梁溪法院法官也總結(jié)出了幾點(diǎn)審判經(jīng)驗(yàn)：
一、提升審判質(zhì)效，積極引入大陪審制
文中兩個(gè)案例均屬于較為典型的“兇宅”，但在實(shí)踐中，并不一定只要發(fā)生過非自然死亡事件的房屋均認(rèn)定為“兇宅”，比如，因意外事件死亡算不算非自然死亡就仍存有爭(zhēng)議。因人、因時(shí)、因地、因宗教信仰等的不同，如何界定“兇宅”可能會(huì)產(chǎn)生分歧，這往往會(huì)導(dǎo)致案件判決結(jié)果的不同走向。
審理“兇宅”案這類情法沖突、矛盾尖銳的民生案件時(shí)，在審理過程中引入人民陪審員具有巨大優(yōu)勢(shì)。他們來自普通民眾，具有豐富的社會(huì)閱歷，了解社情民意，對(duì)風(fēng)俗民情和市井社會(huì)有更為直觀的感受，他們避開“兇宅”界定及“物的瑕疵”等學(xué)術(shù)紛爭(zhēng)，直接著眼于案件本身，將普通民眾的樸素觀念帶入案件審理中，對(duì)法官視角形成有益補(bǔ)充，最終有望在情理法之間找到最佳平衡點(diǎn)，使案件裁判更好地反映社會(huì)大眾的日常情感。
這兩起案件分別采用了“3+4”“1+2”的合議庭模式，大膽采納了人民陪審員的意見。尤其是第一起案件，在進(jìn)行合議時(shí)合議庭曾出現(xiàn)過嚴(yán)重分歧，有法官堅(jiān)持認(rèn)為應(yīng)該由葉某夫婦承擔(dān)賠償責(zé)任，再向中間人追償。這一主張受到了4名人民陪審員的一致反對(duì)，他們均認(rèn)為應(yīng)當(dāng)直接由中間人擔(dān)責(zé)。在經(jīng)過激烈的爭(zhēng)論后，合議庭剝離了“委托”這一表象后，以合同交易雙方的真實(shí)角色入手，最終判定轉(zhuǎn)手賣出房屋的李某承擔(dān)賠償責(zé)任。
判決后的社會(huì)效果出乎意料的好。不僅三方當(dāng)事人均表示服判，而且案件經(jīng)媒體報(bào)道后，在網(wǎng)易平臺(tái)的評(píng)論留言欄內(nèi)，參與互動(dòng)留言的6萬余名網(wǎng)民高度一致地表達(dá)了法院“判得好”“判得對(duì)”“體現(xiàn)公平正義”等贊同觀點(diǎn)。這樣的判決，符合市民讓“沉默”的中間人買單的心理期望，也避免了原房主與中間人另行訴訟進(jìn)行追償?shù)脑V累，踐行了讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中感受到公平正義的司法宗旨。
二、統(tǒng)一裁判思維，出賣方應(yīng)當(dāng)主動(dòng)披露房產(chǎn)全部信息
部分案件當(dāng)事人辯解，“兇宅”仍然具備房屋的居住功能，買受人不主動(dòng)問，自己沒有主動(dòng)披露的義務(wù)。然而，對(duì)于房屋價(jià)值的考察不能僅局限于房屋的物理狀態(tài)。
忌諱“兇宅”是一種心理體驗(yàn)。中國(guó)人講究風(fēng)水，追求幸福安寧，而“兇宅”往往和血腥、暴力、恐怖聯(lián)系在一起，一般人會(huì)對(duì)其避之唯恐不及，“兇宅”應(yīng)該視為商品房的重大瑕疵，其交易價(jià)值必然下降。根據(jù)我國(guó)香港、臺(tái)灣的數(shù)據(jù)，“兇宅”往往比同類房屋的正常售價(jià)貶低20%至30%。實(shí)際生活中，并不排除有人對(duì)此無所謂，甚至樂意撿便宜低價(jià)買入，但這必須建立在其充分知曉房屋全部情況的前提下。
“兇宅”盡管不是法律概念，卻是可以理解的風(fēng)俗人情，會(huì)降低普通購(gòu)房者對(duì)房屋居住使用效用的期待。從民法的誠(chéng)實(shí)信用原則來看，“兇宅”出賣方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)告知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)將與房屋有關(guān)的全部信息如實(shí)告知買受人，買受人享有知情權(quán)；從合同法來看，如果出賣方故意隱瞞“兇宅”這一重大瑕疵，屬于欺詐行為；如果買受人不知情，在違背其真實(shí)意愿的情況下購(gòu)房，則可以視為因重大誤解而設(shè)立的合同，不管是欺詐還是重大誤解，法院都可以據(jù)此判決撤銷買賣合同。
三、維護(hù)社會(huì)有序運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)避稅風(fēng)險(xiǎn)行為說“不”
近年來，全國(guó)多地相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中，限購(gòu)、大幅上調(diào)兩年內(nèi)房產(chǎn)交易稅費(fèi)成為最常見的調(diào)控政策。出于種種考慮，部分房屋出售后，買賣雙方?jīng)]有及時(shí)辦理過戶手續(xù)，而是辦理公證委托書后轉(zhuǎn)賣他人，從而避稅。
我國(guó)物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。房屋買賣必須要進(jìn)行過戶登記，在兩個(gè)案件中，房屋賣給中間人之后都沒有進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記，而是新買家和原房主直接過戶，實(shí)現(xiàn)避稅目的。
相關(guān)合同被解除后，如何雙返？?jī)善鸢讣罱K法院都判決，房屋要返還到原始登記人名下，這既維護(hù)了規(guī)范有序的房地產(chǎn)交易環(huán)境，又警醒市民，不動(dòng)產(chǎn)交易必須登記過戶，方能有效維護(hù)權(quán)益。茍連靜文/圖
