2022年8月10日，黃某將家中的茶臺放在1樓樓道公共區(qū)域，兩個月未挪走。其間，小區(qū)物業(yè)張貼通知要求業(yè)主限期自行清理堆放在樓道的雜物，黃某對此并未理睬。直至2022年10月中旬，黃某發(fā)現(xiàn)茶臺丟失，多番找尋無果后，黃某想到物業(yè)此前張貼的清理雜物通知，認(rèn)為是物業(yè)搬走了茶臺，要求物業(yè)償還茶臺或賠償損失3500元。雙方多次協(xié)商無果后，黃某將物業(yè)公司訴至法院。
本案承辦法官、河南省駐馬店市驛城區(qū)人民法院朱古洞人民法庭一級法官王繼偉介紹，物業(yè)糾紛類案件是目前基層法院受理較多的案件類型。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主方對服務(wù)質(zhì)量要求的增強(qiáng)，一定程度上導(dǎo)致該類糾紛增多。
據(jù)了解，本案經(jīng)訴前調(diào)解未能調(diào)解成功，主要是雙方當(dāng)事人分歧較大，業(yè)主認(rèn)為自身物品在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)作為小區(qū)公共區(qū)域管理方，應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)賠償責(zé)任；而物業(yè)方面則認(rèn)為，業(yè)主擅自占用小區(qū)公用面積，造成一定的安全隱患，物業(yè)在清理堆積物品時已經(jīng)進(jìn)行過相應(yīng)公示，且黃某丟失的茶臺也無法證明被物業(yè)搬走或清理，故物業(yè)方認(rèn)為對此不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，建筑物通道、樓梯拐角、安全出口處等區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共有部分，這些區(qū)域作為重要消防通道和安全出口，應(yīng)當(dāng)保持安全和暢通，禁止堆放物品，行為人不得有占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散等損害他人合法權(quán)益的行為。本案中，物業(yè)公司為維護(hù)小區(qū)正常生活秩序，消除消防安全隱患，保障業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全，提前張貼通知及提示，要求限期自行清理堆放在公共走道及樓梯的雜物，逾期不清理視為無主財物進(jìn)行集中清理，該行為屬于正當(dāng)履職范圍，未侵犯小區(qū)業(yè)主的合法財產(chǎn)權(quán)益。
同時，法院認(rèn)為，黃某將自身物品放置在公共區(qū)域兩個月，應(yīng)當(dāng)預(yù)見可能丟失的風(fēng)險。黃某未能提供證據(jù)證明案涉茶臺是物業(yè)公司搬走或清理，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不利的后果。黃某要求物業(yè)公司承擔(dān)返還物品或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任沒有充分事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持，判決駁回其訴請。目前雙方已經(jīng)服判息訴。
法官提醒：
無論是業(yè)主還是物業(yè)，均應(yīng)堅守“不得違法是底線”的原則。業(yè)主在使用建筑物公用部分面積時不得影響他人正常工作生活或妨害公共安全，同時應(yīng)對自身物品進(jìn)行妥善保管，若遇到自身人身或財產(chǎn)安全遭受侵害的情況，應(yīng)及時向公安機(jī)關(guān)報案尋求幫助或向人民法院提起訴訟，同時留存好相應(yīng)證據(jù)。物業(yè)公司在對業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)和管理時，應(yīng)引導(dǎo)業(yè)主提升安全意識，合理使用建筑物公用面積，發(fā)現(xiàn)業(yè)主侵占公用面積、阻塞消防通道等情況時，應(yīng)及時與業(yè)主溝通，規(guī)勸業(yè)主清理自身物品。溝通無果時，及時向消防等部門尋求幫助。
服務(wù)不滿意拒交物業(yè)費(fèi)，合法嗎？
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)保障，業(yè)主若對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，應(yīng)當(dāng)以積極方式主張相關(guān)權(quán)利，且應(yīng)當(dāng)分清物業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任。近期，安徽省馬鞍山市花山區(qū)人民法院調(diào)解了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，被告為花山區(qū)某小區(qū)業(yè)主，2009年7月至2023年12月一直未交物業(yè)管理費(fèi)，共計2萬余元，理由是房屋存在質(zhì)量問題。
本案在調(diào)解過程中，承辦法官周陶欣引導(dǎo)業(yè)主正確理解房屋買賣和物業(yè)服務(wù)屬于兩個不同的法律關(guān)系，房屋質(zhì)量問題是業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的問題，物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的問題，二者不能混淆。業(yè)主不能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期的建設(shè)質(zhì)量等問題為由拒交物業(yè)費(fèi)。最終，雙方達(dá)成一致意見，業(yè)主同意一次性付清拖欠的物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
周陶欣介紹，物業(yè)公司與業(yè)主是平等的法律主體，雙方產(chǎn)生矛盾糾紛時，需按照物業(yè)服務(wù)合同約定處理。物業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，雙方之間是一種消費(fèi)行為，不應(yīng)存在“對立”。一些常見的物業(yè)糾紛中，部分業(yè)主未區(qū)分其與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的關(guān)系，認(rèn)為物業(yè)公司與開發(fā)商屬于同一主體，將開發(fā)商的問題歸責(zé)于物業(yè)公司，以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。因此，業(yè)主在主張權(quán)利之前，應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)商和物業(yè)公司的責(zé)任。
法官提醒：
業(yè)主若遇到在房屋保修期內(nèi)或保修期內(nèi)未修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，屬于開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方的責(zé)任。由于部分物業(yè)公司屬于開發(fā)商全資子公司，不少業(yè)主將應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題歸責(zé)于物業(yè)公司。實(shí)際上，開發(fā)商將房屋出售后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，應(yīng)由開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方承擔(dān)責(zé)任，而不屬于開發(fā)商成立的物業(yè)公司或者其他物業(yè)公司的責(zé)任。若遇到門窗、水龍頭損害或者電源短路、室內(nèi)墻皮脫落等業(yè)主自用部分的問題，也不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，但可委托物業(yè)公司有償服務(wù)。
小區(qū)自治后，還要交管理費(fèi)嗎？
日常生活中，小區(qū)物業(yè)主要由專門的物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，若小區(qū)沒有物業(yè)公司，而是經(jīng)業(yè)主大會表決同意授權(quán)業(yè)主委員會自治管理，小區(qū)業(yè)主是否還要支付自治費(fèi)？
2020年9月27日，安徽省桐城市某小區(qū)業(yè)主委員會成立，并按程序在所在地社區(qū)居委會、鎮(zhèn)政府、房產(chǎn)管理中心備案。2021年4月，經(jīng)業(yè)主投票解聘原物業(yè)公司，開始實(shí)行業(yè)主自治。該小區(qū)還制定了《全民自治公約》，約定小區(qū)由居委會代為管理，業(yè)主委員會提供自治服務(wù)，自治管理包括房屋建筑公用部位，公共設(shè)施設(shè)備，市政公用設(shè)施，公用綠地花木維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等，業(yè)主按房屋面積向業(yè)主委員會支付自治管理費(fèi)用。
據(jù)了解，自小區(qū)自治以來實(shí)行賬目公開、公示，業(yè)主繳納的自治管理費(fèi)用除了支付小區(qū)服務(wù)人員的薪酬之外，剩余部分全部用于小區(qū)改造建設(shè)，業(yè)主委員會成員不拿薪酬。
楊某是該小區(qū)業(yè)主，拖欠1年的自治管理費(fèi)用723元，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會多次催收無果后，被起訴至桐城市人民法院。
本案承辦法官、桐城市人民法院范崗人民法庭庭長周玲菊介紹，本案中，業(yè)主委員會由小區(qū)業(yè)主自發(fā)選舉并經(jīng)合法程序成立，對小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)，有權(quán)按照業(yè)主大會決定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主收取相應(yīng)的自治費(fèi)用，業(yè)主有支付自治費(fèi)用的義務(wù)。最終，法院依法判決楊某支付自治費(fèi)723元。
法官提醒：
安慶市中級人民法院民事審判第二庭法官楊修介紹，業(yè)主委員會是經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的全體業(yè)主實(shí)施自治性管理的組織，具有自行管理物業(yè)的權(quán)利。若業(yè)主委員會行使了自行管理物業(yè)的權(quán)利，業(yè)主委員會與業(yè)主即形成了物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，業(yè)主委員會因從事物業(yè)服務(wù)的公共事務(wù)而有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。
此外，根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主共同決定事項(xiàng)實(shí)行“絕對多數(shù)決”原則，即應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，表決事項(xiàng)至少應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，部分事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。一部分業(yè)主的“反對票”，并不影響業(yè)主委員會正常行使業(yè)主大會投票通過的決議，該決議對全體業(yè)主具有法律約束力。（□本社記者 潘巧）
