現實中，有時會出現商品房購買人買下房屋后，因他人債務導致自己的房屋被查封的情形。遇到這種情況，房屋實際所有權人是否有權向法院提出異議，以進一步維護自身權益？
案情回顧
2017年3月，張先生向某房地產公司購買預售房屋，簽訂了《北京市商品房預售合同》，隨后向該房地產公司陸續(xù)轉賬支付了房屋全款，并收到房地產公司開具的相應金額發(fā)票。
2019年年初，張先生與家人入住該房屋。入住期間，張先生多次催促該房地產公司辦理過戶登記，卻被告知目前無法辦理。
2024年8月，張先生得知自己一直居住的房屋已被法院查封，原因是房地產公司拖欠工程公司的工程款，工程公司向法院申請強制執(zhí)行，故查封了仍登記在該房地產公司名下的房屋。
張先生認為，在法院查封之前，他和房地產公司已簽訂了合法有效的書面買賣合同，對于案涉房屋價款，他也已經向房地產公司全額支付完畢，該房地產公司向他開具了全款發(fā)票。此外，他所購買的案涉房屋系用于本人及家庭居住用途，且自己名下在北京市無其他用于居住的房屋。
同時，張先生還指出，案涉房屋交鑰匙的時間為2018年8月29日，實際入住時間為2019年春天，案涉房屋服務費、水費、電費繳納情況證明自2019年1月起至今，一直由其及家人居住使用。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，張先生主張自己是案涉房屋的買受人、權利人，對案涉房屋享有的權利完全能夠排除法院的強制執(zhí)行措施。于是，他向法院提交了案外人執(zhí)行異議，希望能夠撤銷法院作出的對案涉房屋進行司法評估、拍賣行為。
法院審理認為，在本案中，當事人爭議的焦點為張先生是否對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。根據張先生提交的房屋預售合同、轉賬記錄、收據及物業(yè)費、水電費繳納記錄等證據，足以證明在法院查封該房屋前，張先生已簽訂合法有效的書面買賣合同，支付了全部價款，并合法居住至今。張先生多次催促房地產公司辦理過戶登記，對于未辦理過戶登記不存在自身過錯。故法院裁定終止對其房屋的執(zhí)行。后雙方均未提起執(zhí)行異議之訴，執(zhí)行裁定已生效。
法官釋法：
《中華人民共和國民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！?/p>
北京市大興區(qū)人民法院法官表示，我國以不動產物權登記生效主義為不動產物權變動的主要規(guī)則，即未經登記的不動產不發(fā)生物權變動。隨著房地產交易市場的發(fā)展，房屋買受人應充分重視房屋物權的變更登記，履行好審慎審查義務，以降低房產交易風險。
他建議，購房者首先應審查所購房屋是否屬于允許交易的房屋，尤其警惕經濟適用房等；其次審查房屋的權屬情況，是否存在其他共有權人；還要審查房屋是否存在被司法機關查封、抵押的情況，并且在合同簽訂后及時辦理網簽備案以及辦理所有權變更登記，避免因未辦理過戶登記而導致自己的房屋被執(zhí)行。
實踐中，購房者向房地產開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)因欠債而被強制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費者的商品房采取執(zhí)行措施時，商品房消費者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強制執(zhí)行。什么樣的情形下購房者的請求能夠被支持？
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條對此作出明確規(guī)定：“符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>
如果是購房者購買了被執(zhí)行人名下的不動產，是否也能夠向法院提出異議？對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產；三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>
法官表示，案外人僅在同時滿足上述四種情形時才可享有排除強制執(zhí)行的權利，如案外人不能提供充分證據證明其同時滿足上述規(guī)定的四種情形，則其對涉案房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的權利。（□本社記者 李卓謙 通訊員 孫桉）
