《中華人民共和國民法典》首次對居住權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，其中第三百六十六條明確了居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。
現(xiàn)實(shí)中，有些老年人為了獲得子女的贍養(yǎng)和照護(hù)，選擇把唯一的住房過戶給子女，卻因子女把房賣了而無處可??；也有老年人為了“老了有一個(gè)住處”而要求在子女的房子上設(shè)立居住權(quán)卻被拒絕。那么，老年人想保障居住權(quán)該如何做？“居住權(quán)”如何設(shè)立才有效？
20世紀(jì)80年代，朱某與劉某的母親李女士結(jié)婚。年幼的劉某跟隨母親，與繼父朱某共同生活。1995年，朱某夫妻二人將所居住的房屋進(jìn)行了翻建，蓋有西房五間、北房三間。
2000年11月，李女士因病去世，朱某與成年并結(jié)婚后的劉某繼續(xù)在翻建的宅院內(nèi)生活。因家庭矛盾等原因，朱某兩次將劉某起訴至法院。在二人的分家析產(chǎn)糾紛中，朱某選擇要錢不要房，于是法院對宅院內(nèi)房屋進(jìn)行了分割，西房五間、北房三間歸劉某所有；劉某給付朱某折價(jià)款42625元。在二人的贍養(yǎng)糾紛中，法院判決劉某每月給付朱某贍養(yǎng)費(fèi)700元，劉某每月探望朱某一次。
2023年，朱某第三次將劉某訴至法院，稱年邁體衰、居無定所，為維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，要求劉某在宅院西房五間、北房三間為自己設(shè)立居住權(quán)。對此，劉某表示不同意，稱雙方已經(jīng)通過兩次訴訟解決了朱某的居住、養(yǎng)老問題，而且他也一直在積極履行贍養(yǎng)義務(wù)，現(xiàn)在朱某要求在他的房屋上設(shè)立居住權(quán)，完全沒有事實(shí)和法律依據(jù)，而且分家后，朱某和新找的老伴共同生活，在老伴家居住，并不是居無定所。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)生效判決，案涉房屋歸劉某所有。朱某與劉某未就案涉房屋訂立居住權(quán)合同，而且劉某并不同意就案涉房屋為朱某設(shè)立居住權(quán)，所以，朱某要求確認(rèn)他對案涉房屋享有居住權(quán)的訴訟請求，缺乏相應(yīng)的事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持，駁回了朱某的訴訟請求。朱某不服一審判決提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
在另一起涉居住權(quán)的案例中，張某與前夫有一個(gè)女兒秦某，2021年2月，她與秦某簽訂了一份《承諾書》，載明自愿將自己名下的房屋以無償贈與的方式贈送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈與住房內(nèi)永久性居住的權(quán)利。受贈人秦某承諾：在接受贈與后即承擔(dān)起對母親張某生老病死的贍養(yǎng)與善待義務(wù)，張某在此住房內(nèi)永久居住。同年3月，張某與秦某簽訂《贈與合同》，約定張某將該房屋贈與秦某并于同日將該房屋過戶至秦某名下，但是未辦理居住權(quán)登記。
兩個(gè)月后，張某發(fā)現(xiàn)秦某已經(jīng)通過中介與朱某簽訂了房屋買賣合同，約定將上述房屋出售給朱某。為阻止房子被賣，張某到不動(dòng)產(chǎn)登記中心對房子進(jìn)行了異議登記，隨后又將女兒秦某訴至法院，要求撤銷對案涉房屋的贈與，并要求秦某返還案涉房屋并配合辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。
法院審理認(rèn)為，張某對案涉房屋的贈與應(yīng)系附義務(wù)的贈與，根據(jù)《承諾書》的約定，所附義務(wù)為女兒秦某對母親張某盡到贍養(yǎng)義務(wù)，并確保其對案涉房屋的居住權(quán)益。而秦某在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構(gòu)成對贈與合同所附義務(wù)的違反。最終，法院判決撤銷雙方簽訂的房產(chǎn)《贈與合同》，秦某于判決生效10日內(nèi)協(xié)助張某將案涉房屋變更登記至張某名下。
北京市房山區(qū)人民法院法官表示，居住權(quán)的行使有利于充分發(fā)揮房屋的利用效能，也有利于發(fā)揮家庭職能，實(shí)現(xiàn)家庭成員之間的互幫互助。設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)充分尊重所有權(quán)人的意志和利益。為此，民法典也規(guī)定了設(shè)立居住權(quán)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循的各項(xiàng)條件?！吨腥A人民共和國民法典》第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權(quán)期限；解決爭議的方法。
法官表示，除了通過合同方式設(shè)立之外，居住權(quán)還可以通過遺囑的方式設(shè)立。通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)確保遺囑的內(nèi)容合法準(zhǔn)確，并符合遺囑的法定形式要件。此外，設(shè)立居住權(quán)的雙方當(dāng)事人在訂立了居住權(quán)設(shè)立合同后，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。經(jīng)過登記后，居住權(quán)才正式設(shè)立，居住權(quán)人也才能取得居住權(quán)。（□本社記者 李卓謙 通訊員 劉威）
