當你與開發(fā)商簽訂購房合同并支付了購房款，卻發(fā)現(xiàn)在此之前開發(fā)商已經(jīng)將這套房子賣給了其他人，并且也簽訂了有效的房屋買賣合同，而雙方都要求履行合同，那么這套房子到底屬于誰？
無法付清工程款后“以房抵債”
2012年，某房產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某商貿(mào)城項目過程中，將部分工程發(fā)包給唐某進行施工。因某房產(chǎn)開發(fā)公司資金緊張，施工完成后某房產(chǎn)開發(fā)公司與唐某簽訂《欠款支付協(xié)議》，約定將商貿(mào)城中5、6、7、8號房折價抵償唐某的工程款，并于2017年6月10日出具相關(guān)證明，約定唐某可以自行出賣出租，相關(guān)房產(chǎn)手續(xù)由某房產(chǎn)開發(fā)公司負責配合辦理。
2017年11月29日，在唐某的委托下，某房產(chǎn)開發(fā)公司分別與蘇某等4戶簽訂了4份《商品房買賣合同》，將商貿(mào)城5、6、7、8號商品房分別出售給該4戶。
其中，6、7、8號商鋪自2013年起被某房產(chǎn)開發(fā)公司出租并收取租金，直至出售時仍為出租狀態(tài)。買家足額支付購房款后，某房產(chǎn)開發(fā)公司將已收的2017年12月1日至2018年12月31日的上述三間商鋪租賃費返還給了買家。
蘇某購買了5號商鋪，在與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》中對房屋面積、單價、總價等進行了約定，并約定買受人應(yīng)當于2017年11月30日前支付全部房價款，出賣人應(yīng)當在2017年11月30日前交付該商品房。
簽訂合同當日，蘇某向唐某支付了50萬元購房款，唐某于2017年12月1日向蘇某出具收條，載明：“今收到蘇某交來商貿(mào)城5號門面房款伍拾萬元”次日，某房產(chǎn)開發(fā)公司將5號商品房交付給蘇某，蘇某收房后將其出租，并收取租金。
然而，令唐某沒想到的是，某房產(chǎn)開發(fā)公司用來抵債的這4套房，在之前竟然已經(jīng)被“賣”出去了。
以簽訂虛假購房合同作為借款擔保
2017年1月17日，某房產(chǎn)開發(fā)公司法定代表人李某因公司財務(wù)資金短缺，向王某借款200萬元。王某提出必須有抵押物才能將錢借給李某，某房產(chǎn)開發(fā)公司決定將商貿(mào)城5、6、7、8號房作為借款擔保，但因客觀原因，上述商鋪無法辦理抵押登記。于是，某房產(chǎn)開發(fā)公司決定通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借的款項提供擔保。在李某提出借款的當日，王某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定某房產(chǎn)開發(fā)公司將商貿(mào)城中5、6、7、8號房出售給王某。合同約定，“商品房單價為6129元/㎡，總價款2000000元。（合同上對該商品房的單價及總價有涂改，改為單價為10500元/㎡，總價款3426360元），出賣人應(yīng)當在2016年12月30日前向買受人交付該商品房?！?/p>
此后，因李某無法按時還錢，王某向6、7、8號商鋪的租戶收取了2018年至2019年的租金。
矛盾升級，購房者訴至法院
2018年12月1日，李某向王某出具了由李某簽字并加蓋某房產(chǎn)開發(fā)公司印章的《承諾書》，載明若某房產(chǎn)開發(fā)公司2019年4月30日前未還清王某借款，則王某有權(quán)處置抵押物，某房產(chǎn)開發(fā)公司配合辦理手續(xù)。
2019年11月，王某與四戶購房者先后向公安機關(guān)報案，公安機關(guān)對李某涉嫌合同詐騙立案偵查。李某等相關(guān)人員向公安機關(guān)陳述，案涉的商貿(mào)城5、6、7、8號商品房系受唐某委托出售，而與王某簽訂的《商品房買賣合同》系因向王某借款200萬元時王某要求用房屋抵押才訂立的虛假合同。公安局經(jīng)偵查后認為不構(gòu)成犯罪，撤銷了案件。
隨后，四戶購房者分別向法院提起訴訟，認為某房產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂的《商品房買賣合同》系為了保證王某出借款項的安全而簽訂，系以虛假的意思表示實施的民事法律行為，訴請判決確認該《商品房買賣合同》無效，某房產(chǎn)開發(fā)公司與王某到不動產(chǎn)登記中心注銷《商品房買賣合同》網(wǎng)簽登記。
法院認為，王某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同明為商品房買賣，實質(zhì)上為房產(chǎn)開發(fā)公司通過以與王某簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借給李某的200萬元借款提供擔保，系雙方當事人的虛假意思表示，依法應(yīng)當認定為無效，涉案房屋的備案登記應(yīng)當予以注銷。
王某不服一審判決，提起上訴。二審法院認為，王某與某房產(chǎn)開發(fā)公司均系具有民事行為能力的主體，雙方簽訂了《商品房買賣合同》并對合同進行備案，當日王某通過銀行轉(zhuǎn)賬向李某支付200萬元，李某出具了加蓋公司印章的收到購房款的收條，因此可以認定雙方有買賣商品房的真實意思表示。
同時認為，現(xiàn)有證據(jù)尚不足以證明2017年1月17日王某就合同所支付款項系借款。即便《商品房買賣合同》是作為200萬債權(quán)的擔保而存在，在該擔保形式下，作為債權(quán)人的王某也可以在債務(wù)履行期限屆滿后，向債務(wù)人某房產(chǎn)開發(fā)公司主張債權(quán)，在房產(chǎn)開發(fā)公司拒不償還債務(wù)或無力還債的情況下，王某可以就《商品房買賣合同》項下的商鋪主張相應(yīng)權(quán)利，以擔保其債權(quán)的實現(xiàn)。
最終，二審法院認為一審判決認定基本事實清楚，但適用法律錯誤。判決撤銷一審法院作出的民事判決，駁回一審原告的訴訟請求。蘇某不服二審判決，申請再審。
法院判決注銷“以房抵債”購房合同網(wǎng)簽登記
2023年10月23日，貴州省高級人民法院提審該案。
法院審理認為，雖然王某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，但從合同約定內(nèi)容以及履行情況來看：第一，雙方合同約定的交房時間早于合同簽訂時間；第二，雙方在同一商品房合同約定出賣4個不同房號的商品房，不同于一般情形下商品房買賣合同采取一房一合同的交易習慣；第三，在無重大市場風險變化的情形下，雙方在同一天約定的單價、總價與最終成交價格先后差距巨大，明顯不符合商業(yè)邏輯；第四，現(xiàn)無證據(jù)證明某房產(chǎn)開發(fā)公司向王某交付了案涉商品房；第五，王某未提交證據(jù)證明支付了案涉房屋的維修基金等費用。綜上，雙方之間不符合商品房買賣的一般交易習慣。再結(jié)合李某等人員在公安局的供述，可以認定雙方是通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為王某出借的款項提供擔保，不能認定為商品房買賣合同關(guān)系。
法院認為，雙方以簽訂《商品房買賣合同》的方式為出借款項提供擔保的合意不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，王某有權(quán)主張某房產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)履行交付標的以擔保其債權(quán)的實現(xiàn)。但因雙方并未辦理轉(zhuǎn)移登記，故僅在雙方之間具有債權(quán)效力，不能對抗第三人。
蘇某與某房產(chǎn)開發(fā)公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，其亦有權(quán)依據(jù)合同約定要求某房產(chǎn)開發(fā)公司繼續(xù)履行交房的義務(wù)。此時，王某與蘇某就同一標的均與某房產(chǎn)開發(fā)公司訂立合同，各方之間就標的物的履行形成了競爭關(guān)系。
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條規(guī)定，“審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位?！?/p>
該案中，蘇某在簽訂《商品房買賣合同》后已經(jīng)交付了合同約定的購房款并占有案涉房屋，而王某與某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》僅具有債權(quán)效力，王某未占有房屋。因此，應(yīng)當優(yōu)先保護已經(jīng)交付購房款且已經(jīng)占有案涉房屋的蘇某的權(quán)利，最終法院判決，對于蘇某要求確認王某與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房買賣合同》無效的訴請不予支持，要求注銷該《商品房買賣合同》網(wǎng)簽登記予以支持。
以案說法:
如何判定房子到底該歸誰？
貴州省高級人民法院法官李鋒表示，現(xiàn)實生活中，人們通過簽訂《商品房買賣合同》的方式為借款、買賣等債權(quán)提供擔保的現(xiàn)象較為普遍。這種交易模式并非民法典明文規(guī)定的典型擔保方式，屬于交易習慣中的讓與擔保。
“如果當事人未辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，未就擔保功能的發(fā)揮形成有效的公示，則無法對抗第三人，不能設(shè)立讓與擔保，債權(quán)人無權(quán)就擔保標的物商品房優(yōu)先受償。”李鋒說，此種情形下，不誠信的債務(wù)人則極有可能“一房數(shù)賣”，再次處分擔保標的物，將商品房再次出售或抵押。
對于“一房數(shù)賣”的糾紛案件處理，必須綜合考量當事人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合法占有房屋、合同履行情況以及合同成立先后等因素后，再確定優(yōu)先保護哪一位債權(quán)人的合法權(quán)益?！半m然債權(quán)具有平等性，但各方當事人對不同合同的履行程度并不一致，合同所約定的權(quán)利義務(wù)履行越充分，就意味著雙方之間的交易越成熟，該合同所體現(xiàn)的信賴利益和交易秩序就越應(yīng)受法律保護。”
如果存在數(shù)份商品房買賣合同均有效且債權(quán)人均要求履行合同的，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先債權(quán)的法理，因該債權(quán)人已經(jīng)成為合法的物權(quán)人，故一般應(yīng)優(yōu)先保護已經(jīng)辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)人。如已完成商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)人與債務(wù)人存在惡意串通損害第三人合法權(quán)益行為的，則相應(yīng)的買賣合同應(yīng)當認定為無效，該惡意辦理登記的債權(quán)人也不能獲得優(yōu)先保護的地位。
對于各債權(quán)人均沒有完成商品房轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當優(yōu)先保護已經(jīng)合法占有房屋的債權(quán)人；如果各個債權(quán)人均未完成商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，也未合法占有房屋，則要進一步考察合同履行情況，比如購房款的繳納比例、商品房合同的登記備案時間先后、辦理貸款情況等。如果數(shù)個買賣合同均未履行的情況，可以參考商品房買賣合同成立先后順序確定權(quán)利保護順位。（□本社記者 李卓謙 劉國彬）
