租房過程中,合同到期后不續(xù)租,退租是不可避免的環(huán)節(jié)。租客退租后,若租客的物品未清空,房東能索要房租嗎?近日,北京市東城區(qū)人民法院審理的一起房屋租賃合同糾紛案件中,房屋到期租客搬離后,租客有部分物品未清空,法院判決租客支付合理期限內(nèi)的占有使用費,同時,因房東未履行及時收回房屋、避免損失擴大的義務,房東索要其余部分的租金未獲支持。
【案情回放】
租房期滿承租人搬離卻未騰空房屋
洪某與李某于2017年5月24日簽訂房屋租賃合同,約定李某承租洪某出租的一套房屋,房屋租賃期限為2017年6月1日至2022年5月31日,約定的租金標準為每月6000元,每一個租賃年度結束后,新的租賃年度房租每月增加200元,以此類推直至合同期滿。同時合同中約定了押金為首月房租6000元,并約定押金可在合同到期或解除后,抵扣應由李某承擔的租金、違約金等費用后,剩余部分如數(shù)返還。合同期限屆滿后,雙方通過微信溝通續(xù)租一年,租金標準為6600元,后又續(xù)租一個月,租賃期限至2023年6月30日。
2023年6月底,李某向洪某提出解除合同并退還押金,洪某同意解除合同。6月25日,李某從租賃房屋內(nèi)搬離,但洪某收房時發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)仍遺留李某部分物品未搬出,因此洪某不同意退還押金。在此情形下,李某拒絕交還房屋鑰匙。6月30日,洪某將房屋換鎖,安裝監(jiān)控。后洪某曾聯(lián)系李某清空屋內(nèi)物品,李某未予回復。
洪某認為,李某在租賃期滿后,在房屋內(nèi)遺留物品且未及時清空,造成房屋無法正常使用,給自己造成了損失,起訴至法院要求李某支付2023年7月1日至2023年11月7日期間的租金34000元(按照每月8000元標準計算,根據(jù)市場價格主張),同時要求李某歸還剩余鑰匙并清理房屋內(nèi)遺留物品。
被告李某則表示,其于2023年6月25日就搬離租賃房屋,并口頭告知洪某已將房屋騰空,同時也將部分鑰匙交還至中介處,因此雙方的租賃關系已于2023年6月25日解除。關于房屋鑰匙交還問題,李某表示,自己2023年6月25日將常用的木門大門鑰匙交至中介,防盜門平時不使用,遂忘記歸還,臥室房門一直未鎖,因此其余鑰匙未歸還。另李某表示因雙方當時關系較好,知道洪某需再次出租房屋,故其搬走時曾告知洪某房屋中遺留物品歸洪某自行處理。李某認為,自6月25日洪某將房屋鑰匙更換安裝監(jiān)控后,自己從未進入該房屋,更未使用該房屋,因此不同意向洪某支付該期間使用費。
訴訟過程中,洪某提交的涉案房屋照片若干,可以證明涉案房屋內(nèi)留存李某的一張上下鋪床、若干柜子等。雙方于2023年11月7日至涉案房屋處,李某將涉案房屋其余鑰匙歸還洪某,并將房屋內(nèi)的物品清出。
【法院審理】
房東不得因“未騰空”無限期索要房租
東城法院經(jīng)審理認為,關于合同解除時間,李某于2023年6月25日搬離涉案房屋,并根據(jù)洪某要求已將涉案房屋木門鑰匙交到房產(chǎn)中介處,因此,洪某已于2023年6月25日實際控制涉案房屋,涉案租賃合同于該日解除。
關于洪某主張的2023年6月26日至 2023年11月7日期間的房租。法院認為,租賃期限屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)?？紤]到涉案房屋內(nèi)有李某未清空的部分物品,洪某曾要求李某清空物品而李某未提交證據(jù)證明其已告知洪某放棄房屋內(nèi)物品,李某應當支付房屋占有使用費。同時洪某作為出租方具有及時收房、避免損失擴大的義務,其不得以屋內(nèi)有承租人的物品為由無限期主張房屋占有使用費。因此法院酌情判決李某支付洪某2023年6月26日至 2023年6月30日期間的占有使用費1100元,同時,駁回洪某其他訴訟請求。鑒于李某此前的押金洪某未退還,洪某應將扣除1100元占有使用費后的剩余押金退還至李某。
一審宣判后,洪某不服判決,提起上訴,二審維持原判。該案現(xiàn)已生效。
【法官說法】
租房合同應約定遺留物品處理條款
本案審理法官分析,根據(jù)《民法典》第591條的規(guī)定,當事人一方違約后,對方應當采取適當措施防止損失的擴大;沒有采取適當措施致使損失擴大的,不得就擴大的損失請求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用,由違約方負擔。本案中,出租人洪某在承租人李某實際搬離房屋、合同解除后,雖然李某仍有部分物品遺留,但洪某未及時收房、避免損失擴大,亦應當承擔由此產(chǎn)生的不利后果。
法官建議,出租人和承租人在簽訂租賃合同條款時應當盡量考慮到房屋交付以及遺留物品處理條款,事先在合同中明確約定屋內(nèi)遺留物品可由出租方自行處理等,避免產(chǎn)生糾紛。
法官提示房屋出租人,如雙方?jīng)]有明確約定,根據(jù)上述法律規(guī)定,違約方的行為導致?lián)p害發(fā)生,出租人即應采取減損措施。可在處置承租人財物時,及時通知承租人并給予承租人清空物品的合理期限。
法官也提醒,租客作為承租人,在租賃期限屆滿時,應及時履行相關義務,如騰退房屋、清空物品等,確保不影響房屋的正常使用或再次出租,避免因履行義務不當給出租方造成損失。
文/張慧蓉 楊晨暉 (北京市東城區(qū)人民法院)
