【關(guān)鍵詞】
民事 竣工驗(yàn)收備案 消防驗(yàn)收 違約責(zé)任
【裁判要點(diǎn)】
判斷消防驗(yàn)收是否是房屋交付的條件，應(yīng)以雙方簽訂的商品房買賣合同為據(jù)進(jìn)行審查。雙方在合同中明確約定房屋的交付條件為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，購房者以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒收房屋并追究房地產(chǎn)開發(fā)商的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不能成立。
【基本案情】
原告（二審被上訴人、申訴人）：桂榮。
被告（二審上訴人、被申訴人）：華宇公司
一、二審查明，2007年4月28日，桂榮與華宇公司簽訂《商品房買賣合同》一份，桂榮購買華宇公司開發(fā)的“華宇?藍(lán)郡”項(xiàng)目商品房，房款為128639元，約定2009年10月1日前交房，如出賣人未按規(guī)定期限交房，逾期超過30日，買受人有權(quán)解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的最后交付期限次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人承擔(dān)已交付房價(jià)款萬分之四的違約金。2010年6月29日咸陽市公安消防支隊(duì)對該房屋進(jìn)行了驗(yàn)收，同意投入使用。另，華宇公司通知桂榮交納代收的天然氣并網(wǎng)安裝費(fèi)2535元、熱源建設(shè)費(fèi)1132元。桂榮認(rèn)為華宇公司取得該房工程消防驗(yàn)收意見書的時(shí)間晚于合同約定的交房日期應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，故起訴至法院，要求華宇公司承擔(dān)逾期交房違約金13944.47元；停止收取“熱源建設(shè)費(fèi)”1132元和天然氣“并網(wǎng)安裝費(fèi)”2535元。華宇公司答辯稱，涉案房屋已于2009年9月21日經(jīng)法定單位驗(yàn)收合格，達(dá)到交付的約定條件，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收拒收房屋，逾期交房的后果是其自己造成的。新消防法已廢止了關(guān)于消防驗(yàn)收的強(qiáng)制性規(guī)定。合同關(guān)于交房條件在第八條作了明確約定。合同關(guān)于熱源建設(shè)費(fèi)和天然氣并網(wǎng)安裝費(fèi)的約定不違法，且該費(fèi)用的收取未形成事實(shí)。據(jù)此請求駁回桂榮的訴請。
陜西省高級人民法院再審時(shí)查明，二審對以下事實(shí)已查明，但在判決中未予表述不妥，即：涉案商品房工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格后于2009年9月30日在工程質(zhì)量監(jiān)督部門備案；華宇公司在合同約定的期限內(nèi)通知交房，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒收房屋。
【裁判結(jié)果】
咸陽市秦都區(qū)人民法院于2011年12月7日作出（2011）咸秦民初字第00574號(hào)民事判決書，判決：一、雙方簽訂的《商品房買賣合同》合法有效；二、華宇公司于判決生效后即給付桂榮逾期交房的違約金13944.47元；三、駁回桂榮的其他訴訟請求。宣判后，華宇公司不服提出上訴。咸陽市中級人民法院于2012年9月14日作出（2012）咸民終字第00470號(hào)民事判決書，判決：一、維持咸陽市秦都區(qū)人民法院（2011）咸秦民初字第00574號(hào)民事判決第一項(xiàng)即本案《商品房買賣合同》合法有效；二、撤銷咸陽市秦都區(qū)人民法院（2011）咸秦民初字第00574號(hào)民事判決第二項(xiàng)；三、駁回桂榮的訴訟請求。桂榮不服上述二審判決，向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。陜西省人民檢察院以涉案商品房依法屬于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的工程，而華宇公司未在約定的交房日期前進(jìn)行消防驗(yàn)收，構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由，向陜西省高級人民法院提出抗訴。陜西省高級人民法院于2015年3月25日作出（2015）陜民抗字第00009號(hào)民事裁定，提審本案，并于2015年6月1號(hào)作出（2015）陜民提字第00019號(hào)民事判決書，判決：維持咸陽市中級人民法院（2012）咸民終字第00470號(hào)民事判決。
【裁判理由】
陜西省高級人民法院再審認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是消防驗(yàn)收是否是交付涉案商品房的條件，桂榮主張華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任是否成立。桂榮認(rèn)為，雙方在合同中約定 “該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的同時(shí)，還約定 “依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定”交房，消防法等法律及規(guī)章亦規(guī)定了華宇公司的消防驗(yàn)收義務(wù)，因此，消防驗(yàn)收是約定的交房條件。而華宇公司進(jìn)行消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間，故應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任。華宇公司辯稱，雙方合同沒有將消防驗(yàn)收或備案約定為交房條件，涉案房屋已經(jīng)法定單位驗(yàn)收合格，達(dá)到約定的交付條件，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒收房屋沒有依據(jù)，其公司不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。因本案系商品房買賣合同糾紛，雙方簽訂的商品房買賣合同是確定雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，當(dāng)事人是否及時(shí)、適當(dāng)履行了義務(wù)，其判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是合同相關(guān)條款的內(nèi)容。關(guān)于房屋的交付，合同第八條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在2009年10月1日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格?！彪p方已將交房條件確定為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”。經(jīng)查，涉案商品房工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收后，工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門2009年9月30日出具工程質(zhì)量合格、準(zhǔn)予備案的意見。華宇公司即在合同約定的期限內(nèi)通知桂榮接收驗(yàn)收合格的涉案房屋，華宇公司已依約履行了合同義務(wù)。因雙方當(dāng)事人并未在合同中將必須經(jīng)過消防驗(yàn)收明確為交房條件，故桂榮以涉案商品房工程通過消防驗(yàn)收的時(shí)間晚于合同約定的交房時(shí)間為由，要求華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任，依據(jù)不足，不能成立。
【評析】
近年來，隨著房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，商品房買賣合同糾紛案件持續(xù)增加，其中因?qū)环織l件認(rèn)知不同而引起的合同違約責(zé)任糾紛不在少數(shù)。本案雙方爭議的焦點(diǎn)為消防驗(yàn)收是否是交付商品房的條件，桂榮主張華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任是否成立。
本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》，是建設(shè)部和國家工商總局聯(lián)合制定的示范文本。該示范文本對商品房交付條件規(guī)定了以下幾種情形：1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格。4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5.空白選項(xiàng)（購房者與開發(fā)商可以協(xié)商填寫）。其中驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收的區(qū)別在于，驗(yàn)收一般指單體建筑驗(yàn)收，而綜合驗(yàn)收則針對住宅小區(qū)群體建筑，除單體建筑合格外，還要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施齊備，2004年國務(wù)院已將住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收行政審批項(xiàng)目取消。
關(guān)于“驗(yàn)收合格”如何理解，建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收；第三款規(guī)定：建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用；第四十九條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。依據(jù)上述規(guī)定內(nèi)容，工程竣工驗(yàn)收是指建設(shè)、勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位對已完工工程質(zhì)量組織的驗(yàn)收。同時(shí)，建設(shè)單位還必須在法定的時(shí)間將建設(shè)、勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的驗(yàn)收意見和竣工驗(yàn)收報(bào)告等文件，提交工程所在地的工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門備案。經(jīng)審查通過、作出準(zhǔn)予備案的意見，才是工程竣工驗(yàn)收合格的證明和依據(jù)，表明國家建設(shè)行政管理部門對工程的質(zhì)量認(rèn)可。
本案中，桂榮與華宇公司簽訂的《商品房買賣合同》第八條將房屋的交付條件確定為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格“。本案系合同糾紛，合同是創(chuàng)設(shè)雙方權(quán)利義務(wù)的法律，只要意思表示真實(shí)、一致，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，即對當(dāng)事人有法律約束力。當(dāng)事人是否適時(shí)適當(dāng)履行了合同義務(wù)，應(yīng)以合同約定為據(jù)進(jìn)行審查和認(rèn)定。涉案商品房工程經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位于2009年9月8日驗(yàn)收合格，工程質(zhì)量安全監(jiān)督部門于2009年9月30日出具工程質(zhì)量合格，準(zhǔn)予備案的意見。據(jù)此，涉案商品房已符合雙方約定的交房條件。華宇公司在合同約定的期限通知交付驗(yàn)收合格的涉案房屋，不構(gòu)成違約。
桂榮認(rèn)為依照合同約定和《消防法》等的規(guī)定，消防驗(yàn)收應(yīng)是交房的條件之一。因雙方《商品房買賣合同》中并未明確約定消防驗(yàn)收為交房條件，桂榮將消防驗(yàn)收作為交房條件顯然沒有合同依據(jù)。關(guān)于《消防法》對消防驗(yàn)收的規(guī)定能否構(gòu)成商品房買賣合同應(yīng)具備的法定交房條件，我們認(rèn)為，《消防法》第十三條第二款雖規(guī)定了對應(yīng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)申請消防驗(yàn)收，并明確未經(jīng)消防驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格，禁止投入使用。但對未經(jīng)消防驗(yàn)收即投入使用的法律后果，《消防法》第五十八條第一款第（三）項(xiàng)規(guī)定，“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，擅自投入使用的，責(zé)令停止施工、停止使用或者停產(chǎn)停業(yè)，并處三萬元以上三十萬元以下罰款?！庇纱丝梢?，建設(shè)工程未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，其法律后果并不必然影響商品房買賣合同。綜上，桂榮以未經(jīng)消防驗(yàn)收為由拒絕接收房屋，依據(jù)不足，并據(jù)此要求華宇公司承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任不能成立。
（作者單位：陜西省高級人民法院）
