近年來，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的活躍態(tài)勢，物業(yè)服務行業(yè)也得到迅猛發(fā)展。因物業(yè)引發(fā)的各類糾紛越來越多，涉物業(yè)糾紛案件類型也趨于復雜化，相關法律問題引發(fā)社會廣泛關注。據(jù)統(tǒng)計，北京市第一中級人民法院近五年共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中，涉物業(yè)服務費糾紛占比達73.59%。物業(yè)糾紛案件的特殊性導致當事人再次訴訟的概率遠大于其他類型案件，而再次訴訟，雙方往往較難達成和解。
業(yè)主知情權并非毫無限制北京市昌平區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理委員會與A物業(yè)企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，約定由A物業(yè)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)服務。合同約定A物業(yè)企業(yè)負責物業(yè)檔案的管理，包括小區(qū)的工程圖紙、住房檔案資料及竣工驗收資料；物管會每半年審核物業(yè)管理費收支經(jīng)營情況，并會同A物業(yè)企業(yè)以公告形式告知全體業(yè)主；A物業(yè)企業(yè)每半年向業(yè)主公布其物業(yè)管理費收支經(jīng)營情況，每個供暖季結束后，向業(yè)主公布其供暖收支情況。
2012年8月6日，該小區(qū)經(jīng)備案成立了業(yè)主委員會。A物業(yè)企業(yè)就小區(qū)內(nèi)中修費收支情況、外供暖服務收費及供暖維修情況進行了說明，并按照相關規(guī)定對2010年、2011年、2012年的物業(yè)服務項目收支情況進行了公示。后雙方產(chǎn)生糾紛，業(yè)委會起訴要求A物業(yè)企業(yè)公布包括對外廣告合同、供暖設施設備原始單據(jù)以及折舊、維修情況在內(nèi)的7項資料。因A物業(yè)企業(yè)否認持有供暖設施設備原始單據(jù)等文件、未向外簽訂廣告合同，業(yè)委會亦缺乏證據(jù)證明，最終一、二審法院均判決駁回了業(yè)委會的訴訟請求。
■法官說法業(yè)主委員會代表全體業(yè)主為公共利益提起訴訟，人民法院應當準許。涉及業(yè)主公共利益的信息資料，業(yè)主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應當依法準許。但物業(yè)企業(yè)對相關信息負有披露義務并非毫無限制，物業(yè)企業(yè)僅對涉及業(yè)主合法權益有關的信息負有披露義務。本案中，A物業(yè)企業(yè)在向業(yè)委會的復函以及在建委的公示材料中對涉及的中修費、對外供暖情況及供暖維修情況，小修費及車位費的收支情況均予以公布，應視為A物業(yè)企業(yè)已經(jīng)履行了公示義務。對于業(yè)委會認為應公示而未公示的文件類、對外廣告合同、供暖設施設備原始單據(jù)以及折舊、維修情況，因A物業(yè)企業(yè)否認持有上述文件、單據(jù)，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據(jù)佐證的情況下，法院無法支持業(yè)委會的訴訟請求。
拒繳物業(yè)費不應損害社區(qū)利益國投文化公司以中海投公司欠付物業(yè)費為由訴至法院，要求中海投公司支付2011年3月1日至2013年2月28日的物業(yè)管理費330萬元。中海投公司抗辯理由之一為國投文化公司提供物業(yè)服務不達標，其拒絕支付物業(yè)費系履行合同法上的同時履行抗辯權，最終一、二審法院均未支持中海投公司的上述答辯理由，判決其支付物業(yè)費。
■法官說法合同法規(guī)定履行抗辯權的目的在于維護當事人之間的利益平衡以實現(xiàn)民法誠實信用等基本理念，當抗辯行為的結果違背這些民法基本原則時，就應當予以限制或否定。物業(yè)合同的標的具有“公共產(chǎn)品”的屬性，直接關乎當事人的基本生活，拒絕履行“公共產(chǎn)品”的抗辯有悖誠實信用原則。同時，物業(yè)服務具有整體性和不可分割性，涉及全體業(yè)主和整個社區(qū)的公共利益。物業(yè)管理公司所提供的很多物業(yè)服務是針對全體業(yè)主的，在效用上具有不可分割性和相互依賴性，如果因為物業(yè)企業(yè)的服務只是存在微小瑕疵或多收了少許不合理的費用，業(yè)主便拒絕繳納全部物業(yè)費，這樣的做法將使其所獲得的收益遠遠小于給物業(yè)企業(yè)和社區(qū)多數(shù)業(yè)主造成的損害。
涉眾糾紛重在溝通協(xié)調(diào)A公司原為延慶某小區(qū)的物業(yè)服務公司，其與B物業(yè)企業(yè)簽訂《授權委托書》，將該小區(qū)業(yè)主未交納的物業(yè)費轉(zhuǎn)由B物業(yè)企業(yè)收取。后雙方簽訂《物業(yè)服務合同》，約定由B物業(yè)為小區(qū)提供物業(yè)服務。B物業(yè)進駐后接管了該小區(qū)的物業(yè)管理，并按照原有的標準收取物業(yè)費。
因B物業(yè)與業(yè)主物業(yè)服務關系矛盾激化，該小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)布公告要求于2011年12月31日終止與B物業(yè)的物業(yè)服務關系，B物業(yè)遂如期撤出該小區(qū)。
2015年，B物業(yè)起訴至法院，要求該小區(qū)30余戶欠費業(yè)主繳納物業(yè)費。該案一審審理中，認定B物業(yè)在提供物業(yè)服務期間，有關衛(wèi)生、安保、綠化、公共設施維護等方面均存在諸多問題。遂對于物業(yè)服務的收費標準采取了打折處理。
二審審理過程中，由于該案所涉業(yè)主人數(shù)眾多，二審法官親赴延慶該小區(qū)，在現(xiàn)場對業(yè)主進行明法釋理，針對不同業(yè)主提出的抗辯理由，進行現(xiàn)場勘驗，與物業(yè)企業(yè)人員一起明確小區(qū)物業(yè)存在的問題，對部分業(yè)主提出的不屬于物業(yè)服務范圍的事項予以釋明，提示其可以通過其他途徑解決矛盾。最終，在長達6個小時不間斷地現(xiàn)場調(diào)和后，大部分業(yè)主與物業(yè)企業(yè)當場簽訂調(diào)解協(xié)議，并即時履行。
■法官說法對于少部分未達成和解工作的案件，二審法院審理后認為B物業(yè)在服務過程中確實存在一定的違約行為，作為服務方亦存在與業(yè)主的溝通不暢問題，但不宜對服務的收費標準作打折處理，故法院依據(jù)案件實際情況，對物業(yè)服務費酌減，該案取得了良好的社會效果。
法官答疑■前期物業(yè)服務合同為何有效？
在物業(yè)服務合同類糾紛中，業(yè)主一方的抗辯理由往往包含著“不存在合同關系”一項，主要原因有兩方面，其一是小區(qū)只存在開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)合同，業(yè)主本人并非合同簽訂方；其二是小區(qū)沒有簽訂過書面的物業(yè)服務合同。對此，有必要厘清兩個概念，即前期物業(yè)合同及事實上的物業(yè)合同關系。
根據(jù)物業(yè)管理條例相關規(guī)定，物業(yè)服務合同成立一般有兩種形式，一為通過建設單位選聘物業(yè)企業(yè)，由建設單位與物業(yè)企業(yè)簽訂書面合同，也就是前期物業(yè)合同；二為通過業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)委會與物業(yè)企業(yè)簽訂書面合同。前期物業(yè)合同之所以特殊，在于它的直接訂立者為開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)，但履行合同的主體卻為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)。換言之，是用一個業(yè)主沒有參與訂立的合同來約束業(yè)主。這也導致了前期物業(yè)合同會在一定程度上引起業(yè)主的反感，很難被業(yè)主普遍接受認同。但實際上，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雖然未簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主在購房時簽訂了《業(yè)主臨時公約》，其中往往都約定了前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商通過一定的方式選定。因此，若物業(yè)企業(yè)確實對業(yè)主提供了物業(yè)服務，業(yè)主應當向物業(yè)企業(yè)支付物業(yè)服務費。
可以說，立法上將前期物業(yè)合同設計為一種臨時性的替代合同，是在業(yè)主尚未全部入住小區(qū)，業(yè)主大會無法召開情況下的一種權宜之計。這種臨時性的狀態(tài)理論上不應持續(xù)時間過長，根據(jù)業(yè)主入住情況允許召開業(yè)主大會時，則應當及時召開業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂正式的物業(yè)服務合同。但遺憾的是，實際生活中，召開業(yè)主大會這一環(huán)節(jié)得不到有效的落實，導致前期物業(yè)服務合同往往持續(xù)時間過長。
前期物業(yè)服務合同期限屆滿，小區(qū)一直未有業(yè)委會和新的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的情況下，也就產(chǎn)生了是否存在合同關系的質(zhì)疑。在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間缺乏一致意思表示的情況下，根據(jù)事實服務來確定兩者之間已經(jīng)建立了物業(yè)服務合同關系，有著現(xiàn)實的合理性。首先，物業(yè)服務涉及范圍廣，比較復雜，當事人取證困難。如果否認合同關系，而依據(jù)不當?shù)美蚯謾嘈袨閬硖幚?，案件的審判將變得異常繁雜，而且很難與實際情況相吻合。其次，小區(qū)業(yè)主個體情況比較復雜，在業(yè)主整體意志不明確的情況下，很難以個別業(yè)主不繳納物業(yè)費的行為推定多數(shù)業(yè)主不同意物業(yè)企業(yè)提供服務。再次，基于一方履行主要義務且對方接受的事實，認定事實合同關系成立，在我國現(xiàn)行合同法范圍內(nèi)存在依據(jù)。因此，實踐中法院選擇認可雙方之間的合同關系，是符合法律規(guī)定的必然結果。
■服務不達標就要酌減物業(yè)費？
物業(yè)費糾紛目前仍然是涉物業(yè)糾紛的主要類型，而物業(yè)費的支付及抗辯權的行使，歸根結底，就是物業(yè)收費標準及服務標準的問題。目前在實務中，存在著“兩個標準”相分離的現(xiàn)象，從邏輯上分析，基本都是先考慮物業(yè)收費標準是否符合雙方約定或政府指導價，再考慮物業(yè)服務標準如何確定。但在訴訟實踐中，物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主索要物業(yè)費時，一般只涉及物業(yè)收費標準，幾乎不涉及服務標準?，F(xiàn)在審理物業(yè)費糾紛中存在的一個缺陷也是缺乏與收費標準相對應的準確、精細物業(yè)服務標準，因此很難平衡兩者之間的利益關系。
為了促進“兩個標準”的統(tǒng)一，除了建議相關職能部門立法規(guī)定外，從司法審判角度而言，應要求物業(yè)企業(yè)對其具體服務標準對業(yè)主盡到說明、告知義務。例如在小區(qū)內(nèi)張榜公示、在合同中明確列明等。這種情況下，業(yè)主如果認為物業(yè)服務不達標，就需要說明不達標的具體情形。需要明確的是，不能認為只要物業(yè)服務不達標，就應當酌減物業(yè)費。因為物業(yè)服務不達標時，物業(yè)企業(yè)構成違約，酌減物業(yè)費不過是其承擔違約責任的一種形式；而物業(yè)服務具有長期性和連續(xù)性，如果只要物業(yè)服務不達標就酌減物業(yè)費，則實際操作中非常容易誘使業(yè)主拖欠物業(yè)費。所以，審判實踐中也需要區(qū)分物業(yè)服務不達標的情節(jié)輕重，再行具體處理。
記者觀察■涉物業(yè)糾紛呈現(xiàn)復雜化趨勢隨著房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫，因購房引發(fā)的涉物業(yè)糾紛也不斷增加。從案件數(shù)量上看，自2013年1月1日至2017年6月30日，北京一中院共審理各類涉物業(yè)糾紛案件1373件，其中，涉物業(yè)服務費糾紛占比達73.59％。物業(yè)企業(yè)作為訴訟主體具有相對優(yōu)勢，以2017年上半年為例，該院以判決方式結案的100件物業(yè)案件中，物業(yè)企業(yè)作為原告提起訴訟的有90件，占總數(shù)的90％，且勝訴率較高。二審涉物業(yè)糾紛案件的調(diào)撤率自2013年以來，維持在40%左右，但涉物業(yè)糾紛案件的特殊性導致當事人再次訴訟的概率遠大于其他類型案件，而再次訴訟，雙方達成和解的比例較低。
涉物業(yè)糾紛在形式上呈現(xiàn)多元化、群體化、復雜化趨勢。以北京一中院五年來的審判實踐來看，涉物業(yè)糾紛案件類型已由單一的物業(yè)公司索要物業(yè)費，向業(yè)委會要求移交賬目、交付經(jīng)營性收入，物業(yè)服務的安全保障義務，物業(yè)服務合同效力認定等多層次、多方面延伸。案件主體則從單一的業(yè)主與物業(yè)公司糾紛，向業(yè)主委員會與物業(yè)公司糾紛以及其他群體性糾紛發(fā)展。由于案件起因集中在房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題、物業(yè)服務不達標、物業(yè)企業(yè)與業(yè)委會的矛盾、部分業(yè)主惡意欠費以及房屋政策調(diào)整等方面，使得案件呈現(xiàn)綜合性、交叉性特點，大大增加了涉物業(yè)糾紛妥善處理的難度。
伴隨著此類糾紛復雜化的特征，業(yè)主訴求亦呈現(xiàn)出精細化、多樣化的特點。業(yè)主不僅對涉及自身居住利益的電梯噪音、小區(qū)綠化、樓道環(huán)境等提出權利訴求，也對涉及業(yè)主成員權的相關事項提出了權利訴求。比如，不少業(yè)主在案件中提出撤銷業(yè)主大會決議、確認業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同效力等訴求，使得糾紛矛盾尖銳化且不易調(diào)和。
值得注意的是，在施行立案登記制以后，物業(yè)糾紛涉眾性日益凸顯，近半成的物業(yè)糾紛為串案糾紛，且個人業(yè)主委托專業(yè)律師代理應訴的比例較低?？傮w上看，物業(yè)糾紛案情也日趨復雜多樣，沖突劇烈，牽涉多方利益主體，對法院公正審理案件、妥善處理糾紛提出較大的挑戰(zhàn)。
法官建議■強化法律意識 提高服務質(zhì)量通過對近年涉物業(yè)糾紛案件的審理情況進行分析，北京一中院法官指出，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)“建管不分”的“父子關系”體制，決定了物業(yè)服務依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導致一系列重建設、重銷售、輕服務的問題無法得到根本解決。而現(xiàn)階段，仍有部分人對花錢買服務的市場行為并未完全接受，對作為業(yè)主在物業(yè)服務中具有哪些權利和義務、怎么行使權利和義務、怎么選擇糾紛解決機制還未形成清楚的認識。而部分物業(yè)企業(yè)的自律服務意識和品牌意識也比較淡薄，經(jīng)營管理的內(nèi)容、方式和手段較為單一，導致物業(yè)服務矛盾不斷。
同時，住房領域還存在著商品房、經(jīng)濟適用房、兩限房等各類性質(zhì)不同的住房。這些不同種類的住房在購買價值、產(chǎn)權限制等各方面又大不相同，導致業(yè)主對物業(yè)服務的要求和期望值也大不相同，由此也引發(fā)了物業(yè)服務上存在瓶頸，難以突破。
為妥善處理涉物業(yè)糾紛多方主體利益，法官建議，除法院在司法環(huán)節(jié)做到公正審判，對業(yè)主來說，應該強化法律意識，加強舉證能力；通過依法成立業(yè)主委員會有效發(fā)揮業(yè)委會的作用；對于涉及到人身、財產(chǎn)損害問題的應盡量在合同中特別約定，有條件的業(yè)主委員會可聘請專業(yè)的法律顧問。對于開發(fā)商及物業(yè)企業(yè)來說，開發(fā)商應提高履約意識，物業(yè)企業(yè)則應明確自身定位，提高物業(yè)服務質(zhì)量。此外，從更大范圍來考慮，政府及物業(yè)監(jiān)管部門應進一步完善物業(yè)管理方面的規(guī)章；加強對物業(yè)收費行為的監(jiān)管；建立物業(yè)管理的協(xié)調(diào)工作機制，增強政府與業(yè)主委員會的互動與指導。
