地方政府發(fā)文通知司法拍賣房屋受限購政策調(diào)整，法院強調(diào)法律規(guī)定司法拍賣不同于一般市場交易中的自主買賣行為，不受限購限制。法拍房究竟是否受限購政策調(diào)整？購房者又該何去何從？
恰逢全國房價剛剛經(jīng)歷了一輪較大上漲，各地為貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控“因城施策”的宗旨，紛紛出臺限購政策并不斷加碼，如何突破限購政策成為不少人日趨迫切的需求，而司法拍賣就是其中之一。因此，“法拍房是否受限購政策調(diào)整”這一問題也就愈發(fā)引人關(guān)注了。就“法拍房是否受限購政策調(diào)整”這一問題，近日，一組南京市房管局下設(shè)房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室發(fā)文“怒懟”江蘇省高院的圖片在朋友圈熱傳，并引發(fā)廣泛熱議。
事件回顧江蘇省高院與南京房管局起“爭執(zhí)”
2017年5月31日，江蘇省高院在江蘇省內(nèi)法院系統(tǒng)下發(fā)《關(guān)于司法拍賣涉住房限購政策有關(guān)問題的通知》蘇高法〔2017〕91號內(nèi)部文件，對“法拍房是否受限購政策調(diào)整”這一問題進(jìn)行了明確表態(tài)。
一是強調(diào)“司法拍賣是基于公權(quán)力的強制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為”，明確“司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移，不動產(chǎn)登記僅為協(xié)助執(zhí)行行為，并不會對物權(quán)變動產(chǎn)生影響。不動產(chǎn)登記部門拒不協(xié)助辦理登記手續(xù)的，依法采取強制執(zhí)行措施”，即法拍房不受限購政策調(diào)整，房管局必須予以配合，拒不配合的法院可采取強制執(zhí)行措施。
二是對部分下級法院不經(jīng)請示上級法院，在司法拍賣公告中作法拍房也適用住房限購政策的特別提示的做法提出了嚴(yán)厲批評。通知指出，“個別地方出臺文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執(zhí)行局機械套用，在拍賣公告中特別提示這一點，嚴(yán)重影響司法拍賣成交率以及司法財產(chǎn)處置工作”。
而就在江蘇省高院這份文件發(fā)布一周后，南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室針對性地發(fā)布《關(guān)于明確<關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知>操作有關(guān)事項的通知》，正面回應(yīng)了這一議題。明確“因司法拍賣取得不動產(chǎn)的，按住房限購政策執(zhí)行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動產(chǎn)證書滿3年后方可辦理轉(zhuǎn)讓合同備案登記手續(xù)”， 這份內(nèi)容上截然相反的通知可以說是完全否決了江蘇省高院文件的要求。作為江蘇省高院的下級，南京市中院赫然在收件單位之列，南京市房管局對江蘇省高院這一文件“正面硬懟”的意味不言自明。而南京市房地產(chǎn)市場綜合執(zhí)法辦公室，系南京市政府房管局2016年10月8日為應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控而成立的內(nèi)設(shè)機構(gòu)，成立到現(xiàn)在尚不足一年。但在南京市編辦以及南京市政府信息公開欄目關(guān)于南京市住房保障和房產(chǎn)局的機構(gòu)設(shè)置介紹中，均沒有該辦公室的公開信息。
明文法規(guī)司法拍賣房屋不受限購政策調(diào)整司法拍賣，即法院在民事案件強制執(zhí)行程序中，按程序自行進(jìn)行或委托拍賣公司公開處理債務(wù)人的財產(chǎn)，以清償債權(quán)人債權(quán)。自網(wǎng)絡(luò)購物的廣泛普及與發(fā)展完善之后，司法拍賣的主要陣地就從線下轉(zhuǎn)移到了線上，在網(wǎng)上你不僅能拍到名牌包包、手表，甚至車子、房子、土地也是不在話下，點點鼠標(biāo)就能操作，用支付寶就可以購買，操作方便，價格便宜。
那么，法拍房究竟受不受限購政策調(diào)整呢？目前我國法律上關(guān)于這一問題又是如何規(guī)定的？
? 《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。
? 《民事訴訟法》第二百四十二條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)向有關(guān)單位查詢被執(zhí)行人的存款、債券、股票、基金份額等財產(chǎn)情況。人民法院有權(quán)根據(jù)不同情形扣押、凍結(jié)、劃撥、變價被執(zhí)行人的財產(chǎn)。人民法院決定扣押、凍結(jié)、劃撥、變價財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，有關(guān)單位必須辦理。
? 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百九十三條規(guī)定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時轉(zhuǎn)移。
根據(jù)上述法律和司法解釋的規(guī)定，司法拍賣房屋所有權(quán)自法院裁定送達(dá)買家時轉(zhuǎn)移，是不受限購政策的影響的，而房管局/國土局作為產(chǎn)權(quán)過戶的協(xié)助執(zhí)行單位，必須配合辦理相關(guān)手續(xù)。
可見，關(guān)于法拍房到底受不受限購政策調(diào)整這一問題，在現(xiàn)行法律規(guī)定上應(yīng)當(dāng)是基本沒有爭議的，無論是最高院對民訴法的司法解釋，還是更高位階的物權(quán)法的規(guī)定，都對這種特殊的物權(quán)變動形式進(jìn)行了明確規(guī)定，司法拍賣房屋不受限購政策調(diào)整，競拍人不因限購政策而喪失購房資格。
可能有人會感到疑惑，為何法律要這么規(guī)定？憑什么司法拍賣的房屋就可以有超越普通市場交易房屋的這種“特權(quán)”，就可以不受限購政策調(diào)整？需要說明一下，這是因為，每一樁司法拍賣案件，其背后都是一個個曾經(jīng)“受過傷”且嗷嗷待哺的債權(quán)人。進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)的案件，意味著法院已進(jìn)行裁決，但有關(guān)當(dāng)事人拒不履行法院生效文書確定的義務(wù)，債權(quán)人的利益已受過侵害，只能通過資產(chǎn)處置來彌補損失，而司法程序則是普通民眾權(quán)利得以救濟的最后一道防線。法院受理申請人的申請，對被執(zhí)行人的財產(chǎn)通過司法拍賣的形式予以執(zhí)行，是法律賦予法院的司法權(quán)，也就是司法公正最后一步的體現(xiàn)。這種權(quán)利救濟程序，是基于公權(quán)力的強制執(zhí)行行為，不同于一般市場交易中的自主買賣行為，自然不應(yīng)當(dāng)受到各個地方為穩(wěn)定市場而推出的調(diào)控政策的限制。
有住建部門指出，限購是政府宏觀調(diào)控，“法拍房”若不受限購政策約束，將會有投機者通過司法拍賣繞開限購政策，催生“多房合法”。對此，中國政法大學(xué)副教授朱巍表示，投機者確實存在，但不能因為少數(shù)投機者的存在，就將“法拍房”適用限購政策。法院在拍賣時，首先需要考慮的就是盡快實現(xiàn)債權(quán)，保障司法權(quán)威和當(dāng)事人合法權(quán)益。當(dāng)然，在拍賣過程中法院也應(yīng)該考慮城市的限購政策，在有大量競拍人競拍時，可以根據(jù)不同情況，設(shè)定一定的門檻，也可以在同等條件下優(yōu)先有購房資格者購買。
尷尬現(xiàn)狀部分地方政府發(fā)文“違背”國家法律然而，實踐中又是怎樣一番景象呢？關(guān)于司法拍賣房屋，目前大多數(shù)城市的做法還是遵守法律規(guī)定不予限購，如西安在2017年6月28日剛剛出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中明確說明，“通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經(jīng)濟適用住房等不受本通知規(guī)定限制”，杭州住建局官網(wǎng)在2016年11月10日關(guān)于限購政策答疑中亦明確答復(fù)“司法拍賣住房不在限購范圍內(nèi)”。上海市房地產(chǎn)交易中心亦表示，“只要有法院的判決書或是裁定書、調(diào)解書，有拍賣行的協(xié)助執(zhí)行通知書，這種屬于強制拍賣，就不會被限購?！?br />
但是，仍有北京、廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、廈門、南京、嘉興、濟南、石家莊、三亞等十余個城市無視法律規(guī)定，要求法拍房也得限購。北京市于今年4月27日經(jīng)過市住建委、市高院、市規(guī)土委召開聯(lián)合會議后規(guī)定，“法院在公開發(fā)布的拍賣公告中應(yīng)明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應(yīng)符合本市限購政策，否則將不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”，在國內(nèi)首次將司法拍賣納入限購管理。
那么問題就來了，既然法律明明白白地規(guī)定了法拍房不受限購政策調(diào)整，那實踐中這些地方的限購政策又作何解釋？很無奈，這就是當(dāng)下的現(xiàn)狀，也是整個法律職業(yè)共同體所面臨的尷尬。大量的地方性文件、政策、通知，甚至是一紙會議紀(jì)要、領(lǐng)導(dǎo)的一句批示，就能夠“廢掉”一部代表國家意志的法律，就能架空法律，將其束之高閣。這樣的事情不勝枚舉，比如很多城市地下車位不給辦理權(quán)屬證書，比如很多城市《商品房買賣合同》“備案制”被活生生整成了“審批制”，比如很多城市規(guī)定樓盤價格超過某個數(shù)值就不給價格備案不發(fā)預(yù)售證。南京房管局“怒懟”江蘇省高院一案中也是如此，一個政府部門的內(nèi)設(shè)機構(gòu)一紙通知就能讓一票人等的安居理想落空。
結(jié)語強制拍賣是法院為保障執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)而強制剝奪債務(wù)人的財產(chǎn)處分權(quán)，通過拍賣使拍賣物變價的執(zhí)行行為。這是一種國家公權(quán)力行為，是法律賦予法院的司法權(quán)。法院通過行使司法權(quán)，使得強制執(zhí)行的申請人的債權(quán)得以實現(xiàn)，是公民合法權(quán)益的救濟途徑。因此，司法拍賣以法院生效的文書作為執(zhí)行依據(jù)，政府機關(guān)、部門如果對抗的話，那就是對抗法律。法院拍賣成功后，下發(fā)裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求房產(chǎn)部門辦理變更登記，有權(quán)機關(guān)必須予以辦理，政府部門如果拒不履行協(xié)助義務(wù)，法院有權(quán)予以處罰?？傊瑹o論誰是誰非，還需盡快從全國層面上出統(tǒng)一規(guī)定，不然無論是司法，還是政府管理部門，還是欲購買房屋的民眾，都會無所適從。
