法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 陳磊
記者 劉紫薇
近日，在北京市“回顧‘十三五’ 展望‘十四五’”系列主題新聞發(fā)布會(huì)——健康北京建設(shè)專(zhuān)場(chǎng)上，北京市老齡協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫立國(guó)介紹，“十三五”期間，北京推進(jìn)新一輪老舊小區(qū)綜合整治，截至2020年11月底，全市老舊住宅樓累計(jì)加裝電梯1601部。
但相對(duì)于北京亟須加裝電梯的老舊住宅樓數(shù)量，加裝電梯的速度仍顯緩慢。這已經(jīng)成為城市老舊小區(qū)改造工作中的難題之一。
接受《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家稱(chēng)，老舊住宅樓加裝電梯緩慢的原因之一是，作為居民小區(qū)公共事務(wù)事項(xiàng)，實(shí)踐中的“一票否決”決策方案導(dǎo)致居民在利益分歧面前無(wú)法達(dá)成一致，但這種“一票否決”方案并不符合法律規(guī)定。
一票否決加裝受阻
多地業(yè)主發(fā)生糾紛
12月中旬一個(gè)工作日的下午，記者走進(jìn)一個(gè)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的市級(jí)老舊小區(qū)改造示范小區(qū)，了解居民對(duì)于加裝電梯的看法。
在小區(qū)健身角，記者遇到了在這里鍛煉的李女士，李女士早已退休，老伴也過(guò)世了。她住在3樓，每天爬上爬下，很是不便。
這家小區(qū)已經(jīng)有兩個(gè)單元樓加裝了電梯，她也“當(dāng)然愿意裝電梯了”。
記者隨后敲開(kāi)其中一幢單元樓一層住戶(hù)的家門(mén)。男主人和老伴都在，他們是當(dāng)年搬進(jìn)這個(gè)小區(qū)的第一批居民。
說(shuō)到單元樓加裝電梯，他無(wú)奈地微笑說(shuō)：“其實(shí)就是看在街坊鄰居的面子才答應(yīng)的?！?/span>
“不答應(yīng)吧，樓上的鄰居就因?yàn)槲覀儯ㄊゼ友b電梯的機(jī)會(huì)），不太好。”他說(shuō)，但加裝電梯后確實(shí)給他們一家?guī)?lái)了一定不便。
這個(gè)單元的居民是幸運(yùn)的，畢竟已經(jīng)同意加裝電梯。有的小區(qū)因?yàn)閭€(gè)別居民不同意加裝電梯，進(jìn)而導(dǎo)致加裝電梯事項(xiàng)難以實(shí)現(xiàn)。
去年5月，北京市西城區(qū)一小區(qū)其中一個(gè)單元樓因?yàn)榫用癫煌舛鴮?dǎo)致小區(qū)加裝電梯一事遇阻。不同意簽字的住戶(hù)是一名年輕女士，她的顧慮主要是擋光、房子貶值、有噪音。而同單元的其他居民認(rèn)為，加裝電梯其實(shí)跟她家關(guān)系不大。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎認(rèn)為，因?yàn)椤耙黄狈駴Q”而使整個(gè)單元失去加裝電梯的機(jī)會(huì)，這是近段時(shí)間北京老舊小區(qū)加裝電梯的部分現(xiàn)狀，并且問(wèn)題比較突出。
據(jù)北京市老齡協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫立國(guó)介紹，“十三五”期間，北京推進(jìn)新一輪老舊小區(qū)綜合整治，截至2020年11月底，全市老舊住宅樓累計(jì)加裝電梯1601部。
但北京市住建委房屋安全檢查數(shù)據(jù)顯示，本市可加裝電梯的老舊及新建住宅樓約有1.2億平方米、3萬(wàn)余棟、25萬(wàn)個(gè)單元(含單位住房8萬(wàn)個(gè)單元)。
這種因?yàn)閭€(gè)別居民不同意導(dǎo)致加裝電梯事項(xiàng)無(wú)法推進(jìn)的“一票否決”現(xiàn)象并非只發(fā)生在北京。
記者通過(guò)梳理公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，江蘇、安徽、陜西等地都發(fā)生過(guò)類(lèi)似事件。有的住戶(hù)甚至為此鬧上法庭，昔日近鄰因?yàn)榧友b電梯而產(chǎn)生分歧，就此對(duì)簿公堂。
不反對(duì)即全體同意
現(xiàn)有法律已經(jīng)夠用
2010年10月，北京市住建委聯(lián)合相關(guān)部門(mén)制定印發(fā)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中提出：“已建成投入使用，且未設(shè)電梯的城鎮(zhèn)多層住宅，符合本意見(jiàn)條件的，可申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯。”
該意見(jiàn)第三條規(guī)定：“住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)經(jīng)用地權(quán)屬單位同意后，由本樓業(yè)主根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定共同決定。同時(shí)，應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意?！?/span>
到了2012年3月，北京市出臺(tái)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)》，明確1990年(含)以前建成的老舊小區(qū)，實(shí)際條件允許的將增設(shè)電梯。
電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來(lái)自于《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作實(shí)施方案》，其中第四條規(guī)定：“增設(shè)電梯應(yīng)征得所在樓棟專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意，同時(shí)應(yīng)征得因增設(shè)電梯后受到采光、通風(fēng)和噪聲直接影響的本單元業(yè)主的同意，并應(yīng)當(dāng)妥善處理好住宅周邊相鄰關(guān)系?！?/span>
正是這一條款“同時(shí)”部分的規(guī)定，賦予了每位業(yè)主“一票否決”權(quán)。
今年5月20日，北京市住建委等5部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊(cè)》，明確了加裝電梯的各項(xiàng)細(xì)則。其中規(guī)定，既有多層住宅加裝電梯的意向及初步方案應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取擬加裝電梯范圍內(nèi)全體業(yè)主的意見(jiàn)，并經(jīng)專(zhuān)有部分占該單元住宅總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，且其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)。
中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授、和諧社區(qū)發(fā)展中心主任陳幽泓認(rèn)為，“雙三分之二”的規(guī)則，已經(jīng)被賦予了居民小區(qū)公共事務(wù)決定的意義，如果再加上其他業(yè)主不持反對(duì)意見(jiàn)，意思就變得模糊且不合理，還類(lèi)似“百分之百同意”。
《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！?/span>
中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，民法典所規(guī)定的“雙三分之二”，已經(jīng)完全夠用，“不要苛求百分之百都同意。一個(gè)人否決絕大多數(shù)意見(jiàn)，是不太合理的，也是不合法的”。
努力改變居民觀念
利益平衡達(dá)成協(xié)議
那么，老舊小區(qū)居民的“電梯夢(mèng)”是否因“一票否決”而變成“海市蜃樓”？
在翟業(yè)虎看來(lái)，對(duì)于已經(jīng)收取公共維修基金以及存在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)委會(huì)的小區(qū)來(lái)說(shuō)，我國(guó)民法典作了較為便利的規(guī)定。現(xiàn)在的規(guī)定較以前寬松一些，法律要求占總面積三分之二以上和總?cè)藬?shù)三分之二以上參與，且參與的人當(dāng)中有四分之三的面積和人數(shù)就可以形成表決通過(guò)的決議。計(jì)算下來(lái)，三分之二乘四分之三，事實(shí)上就是二分之一。
“籌集以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，只要一半人數(shù)和面積通過(guò)就可以了，跟原來(lái)的三分之二相比顯然容易達(dá)到?！钡詷I(yè)虎說(shuō)，“至于使用公共維修基金，民法典作出了更為便利的規(guī)定，三分之二以上面積和人數(shù)要參與表決，但來(lái)參加的人當(dāng)中，面積和人數(shù)只要雙過(guò)半就可以通過(guò)使用公共維修基金的決議。”
對(duì)于需要籌集公共維修基金或沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的老舊小區(qū)，翟業(yè)虎認(rèn)為，除去法律措施，還應(yīng)采取教育舉措、行政舉措和市場(chǎng)化舉措。
翟業(yè)虎認(rèn)為，想要在現(xiàn)階段解決因“一票否決”帶來(lái)的加裝電梯難問(wèn)題，應(yīng)改變居民觀念。“由于我們?cè)瓉?lái)形成了以自我為中心的專(zhuān)有權(quán)或者單獨(dú)所有權(quán)的概念，所以要改為所謂共有觀念可能需要更多的包容和換位思考?！?/span>
翟業(yè)虎建議，政府及一些自治組織要發(fā)揮作用，發(fā)揮居委會(huì)和街道以及村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的作用，采用行政辦法來(lái)解決老舊小區(qū)加裝電梯難問(wèn)題。同時(shí)，“小區(qū)業(yè)主出一點(diǎn)，政府幫助一點(diǎn)，再引進(jìn)一些市場(chǎng)資金”。
在陳幽泓看來(lái)，小區(qū)事務(wù)公共決策的制定應(yīng)有合理的實(shí)施方案，政府和政策應(yīng)引導(dǎo)住戶(hù)之間通過(guò)不同層住戶(hù)間的利益平衡達(dá)成協(xié)議?！鞍惭b電梯后，顯然高層獲得的利益相對(duì)較大，低層獲得的利益較小，可以制定相關(guān)政策，讓獲利多者多付錢(qián)，獲利少者少付錢(qián)。而對(duì)于采光受到影響或受到噪音干擾的住戶(hù)，建議制定專(zhuān)業(yè)技術(shù)測(cè)量評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估后給予一定補(bǔ)償?！?/span>
