文/任宇涵
摘要:近年來，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化、行業(yè)周期性調(diào)整、新冠疫情反復(fù)沖擊等因素疊加影響，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)下行。在多重打擊下，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生大量“爛尾樓”。無過錯(cuò)的購房人采取“停供房貸”的方式進(jìn)行止損，在部分城市出現(xiàn)了“強(qiáng)制斷供”的輿情，還有部分購房人通過訴訟方式表達(dá)相關(guān)訴求。本文針對(duì)爛尾業(yè)主停供房貸類糾紛案件的現(xiàn)狀和法律適用問題開展研究分析，提出處理相關(guān)糾紛的規(guī)則和路徑，以期通過發(fā)揮司法職能作用，有效防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，有力保障房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。
一、我國商品房按揭制度
90年代之后，我國商品房按揭制度呈現(xiàn)迅猛發(fā)展之勢，并成為我國居民購房最主要的融資方式之一。
（一）商品房按揭的分類
按照按揭擔(dān)保標(biāo)的物，可將其分為兩類：期房按揭和現(xiàn)房按揭。
1.期房按揭制度
期房按揭制度起源于在我國香港特別行政區(qū)，被稱為“樓花”，因?yàn)榉课萆形唇ê镁捅徊鸱?，分期分批地像花瓣一樣售給購房者，因此而得名。期房按揭是由開發(fā)商、購房者（按揭人）、銀行（按揭權(quán)人）三方共同參與的一種融資購房行為。
2.現(xiàn)房按揭制度
現(xiàn)房按揭是指在商品房建成以后，購房者與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，并支付一定比例的首付款，剩余部分向銀行申請(qǐng)貸款，并將所購商品房的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明提交銀行作為擔(dān)保。該類按揭在我國銀行實(shí)務(wù)中被稱為乙類按揭貸款。
（二）商品房按揭的法律性質(zhì)
我國法律沒有對(duì)預(yù)售商品房按揭作出準(zhǔn)確的界定，但是在實(shí)務(wù)操作中，這種現(xiàn)象普遍存在。由于預(yù)售商品房按揭是為保證預(yù)購人如期歸還按揭貸款本息而以將來建成的房屋作為擔(dān)保物而設(shè)定的物的擔(dān)保方式。我國相關(guān)法律中規(guī)定的擔(dān)保方式有保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金，但沒有規(guī)定按揭。有學(xué)者認(rèn)為按揭具有自身的屬性，是我國銀行在抵押擔(dān)保的實(shí)踐中出現(xiàn)起來的一種新型擔(dān)保物權(quán)形式。
二、我國商品房按揭法律關(guān)系分析
（一）商品房按揭中包含的法律關(guān)系
在一般按揭購房行為中，主要包含以下五種法律關(guān)系：
一是按揭人（購房者）因購房與開發(fā)商形成的商品房買賣法律關(guān)系。二是按揭人因需支付購房款向按揭權(quán)人（銀行）貸款形成的與銀行之間的借款關(guān)系。三是按揭人將所購房屋的合同、收據(jù)等權(quán)利證書作為按約向銀行償還貸款本息的擔(dān)保所形成的債權(quán)擔(dān)保法律關(guān)系。四是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為確保按揭人按期償還貸款與銀行形成的保證關(guān)系。當(dāng)按揭人不能按約向銀行償還貸款本息時(shí)，銀行可要求開發(fā)商按原房價(jià)的一定比例回購按揭商品房。五是在資金劃撥過程中，購房者授權(quán)銀行將貸款本金劃入開發(fā)商的專用賬戶而形成的委托關(guān)系。
（二）關(guān)于關(guān)聯(lián)合同法律關(guān)系
開發(fā)商、爛尾樓業(yè)主、按揭銀行三方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)相互交織，根據(jù)購房人是否已經(jīng)辦理了房產(chǎn)證，法律關(guān)系模型可以分為以下兩類：
1.開發(fā)商已經(jīng)為購房人辦理了不動(dòng)產(chǎn)證
銀行與購房人之間的擔(dān)保方式一般是用商品房做抵押，同時(shí)簽訂貸款合同和抵押擔(dān)保合同。在開發(fā)商已經(jīng)為購房人辦理了不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，存在開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系，購房人與銀行之間的貸款合同關(guān)系和不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保合同關(guān)系，三方當(dāng)事人之間的關(guān)系是線性的，相對(duì)直觀、簡單（如圖一）。
2.開發(fā)商尚未為購房人辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證
此時(shí)，由于購房人尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，無法辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押手續(xù)，銀行未取得抵押權(quán)，銀行為了避免貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求開發(fā)商為購房人的按揭貸款承擔(dān)階段性擔(dān)保義務(wù)。在此種情形下，存在開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關(guān)系；購房人與銀行之間的貸款合同關(guān)系；開發(fā)商與銀行之間的擔(dān)保合同關(guān)系。三方當(dāng)事人之間形成了循環(huán)交織的權(quán)利義務(wù)架構(gòu)（如圖二）。
3.關(guān)聯(lián)合同的法律特點(diǎn)
在第一種法律模式中，開發(fā)商、購房人、銀行之間的法律關(guān)系呈現(xiàn)線性而不互相交織，基本不存在開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任的問題。在第二種法律模式中，開發(fā)商、購房人、銀行三者之間存在交叉的法律關(guān)系，銀行處于相對(duì)強(qiáng)勢的一方，其在簽訂合同中往往約定了開發(fā)商在購房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并抵押給銀行的情況下，由開發(fā)商承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任，一旦銀行收取貸款之合同目的不能實(shí)現(xiàn)，往往會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)事人借助合同來達(dá)到其期望的經(jīng)濟(jì)目的即合同目的，合同目的在本質(zhì)上屬于一種經(jīng)濟(jì)目的，考量當(dāng)事人是否達(dá)到合同目的，其中最為關(guān)鍵的是看當(dāng)事人是否獲得了一定的經(jīng)濟(jì)利益。購房人、開發(fā)商、貸款銀行之間建立的信貸消費(fèi)關(guān)系，三個(gè)主體之間基于相同的經(jīng)濟(jì)目的被關(guān)聯(lián)起來，成立一種“經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體”，訂立了目的趨同的合同群，被稱之為“關(guān)聯(lián)合同”或者“聯(lián)立合同”。
本文討論的消費(fèi)按揭貸款合同，“是指根據(jù)消費(fèi)信貸合同而借貸的資金，如果消費(fèi)信貸合同完全或者部分為買賣合同的，則可依法認(rèn)定兩個(gè)合同具有法律上的關(guān)聯(lián)”。在商品房買賣合同關(guān)系中，開發(fā)商的目的是取得商品房的交易價(jià)值，取得所售購房款，購房人的目的是取得商品房的使用價(jià)值。購房人在購房資金不足的情況下可通過銀行按揭貸款方式支付購房款。在未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書無法辦理房屋抵押登記前，開發(fā)商為購房人提供階段性保證，以實(shí)現(xiàn)三方簽訂按揭貸款合同及買賣雙方的合同目的。
三、“爛尾樓”購房人因停供房貸引發(fā)的相關(guān)糾紛實(shí)證及裁判觀點(diǎn)
“爛尾樓”一詞，屬于民間稱謂，沒有法律定義。爛尾樓是指因開發(fā)商資金鏈斷裂造成停工，扣除合理期間后，仍超出合同預(yù)期的交房期限，未能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，存在交房障礙的樓盤。經(jīng)過網(wǎng)絡(luò)查詢和收集案例，爛尾樓業(yè)主停供房貸類糾紛主要包括以下幾種類型：
（一）購房人要求解除房屋買賣合同
依據(jù)合同約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條、21條的規(guī)定，判決解除房屋買賣合同和個(gè)人按揭貸款合同，判決開發(fā)商將購房貸款扣除買房人已還部分返還按揭銀行，將首付款及利息、已付按揭貸款返還購房人?！盃€尾樓”項(xiàng)目中，因開發(fā)商延期交房構(gòu)成根本違約，法院支持購房人解除房屋買賣合同的訴求，房屋買賣合同解除后按揭貸款合同因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。合同解除后開發(fā)商將房屋首付款及利息、已付按揭貸款返還購房人，將購房人剩余未還按揭貸款本金及利息返還按揭銀行。
也有部分法院判決解除房屋買賣合同和個(gè)人按揭貸款合同后，判令開發(fā)商將購房貸款全部返還按揭銀行，將首付款及利息返還購房人，并支持購房人另案起訴按揭銀行要求返還已支付按揭貸款本息的請(qǐng)求。
（二）購房人要求暫停向銀行還本付息
因按揭銀行未按抵押貸款合同約定將按揭款打入商品房預(yù)售款專用賬戶，間接導(dǎo)致案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”，應(yīng)當(dāng)向購房人承擔(dān)締約過失責(zé)任，法院判決購房人從起訴之日起至涉案商品房具備交付條件之前有權(quán)不履行抵押貸款合同償還本金及利息的義務(wù)，且無需向按揭銀行支付上述期間涉案借款的利息，但涉案商品房具備交付條件時(shí)，購房人仍應(yīng)履行償還按揭款本金及利息的義務(wù)。
（三）購房人起訴按揭銀行要求撤銷不良征信記錄案件
浙江省金華市中級(jí)人民法院（2019）浙07民終6852號(hào)侵權(quán)責(zé)任糾紛案中，購房人自提起訴訟要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同之日起，未按約定償還按揭貸款并不存在主觀上的過錯(cuò)，其行為不屬于失信行為，判決按揭銀行撤銷購房人自訴請(qǐng)解除商品房買賣合同之日起的不良征信記錄。
（四）銀行起訴爛尾樓購房人償還按揭貸款案件
購房人未償還銀行按揭貸款，在開發(fā)商逾期交房的情況下，亦不具備就抵押房產(chǎn)及時(shí)辦理抵押權(quán)登記的條件，按照貸款合同購房人已構(gòu)成違約，法院判決支持按揭銀行要求購房人償還拖欠貸款或宣布貸款提前到期的主張，開發(fā)商對(duì)此承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
四、司法對(duì)策及裁判規(guī)則
對(duì)于爛尾業(yè)主停供房貸引發(fā)的各類糾紛，在審判實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
（一）關(guān)于合并審理問題
商品房買賣合同司法解釋第21條、第22條、第23條規(guī)定，已經(jīng)對(duì)按揭貸款合同糾紛和商品房買賣合同糾紛的處理規(guī)定了盡量合并審理的一般性原則。爛尾樓業(yè)主停供房貸糾紛，原因在于開發(fā)商違約，兩份合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系交織更加緊密，分開起訴造成糾紛解決的拖延，此類案件應(yīng)當(dāng)以合并審理為原則。爛尾樓業(yè)主起訴開發(fā)商請(qǐng)求解除商品房買賣合同的，如果購房人采取按揭方式購房的，應(yīng)當(dāng)參照商品房買賣合同司法解釋第21條的規(guī)定，向當(dāng)事人釋明追加按揭銀行參加訴訟。
按揭銀行以購房人違約償還貸款為由，起訴購房人請(qǐng)求償還貸款或者解除貸款合同的，法院應(yīng)當(dāng)查明購房人停供房貸的原因。如果購房人以樓房爛尾無法交付為由停供房貸的，可以參照商品房買賣合同司法解釋第22條、第23條的規(guī)定，追加開發(fā)商參加訴訟，查明商品房交付違約事實(shí)。
（二）關(guān)于解除合同問題
目前，很多業(yè)主通過解除合同的訴訟，達(dá)到不再支付按揭的目的。對(duì)此問題分析如下：
1.關(guān)于爛尾樓購房人的解除權(quán)問題
應(yīng)盡力維護(hù)商品房買賣合同的交易穩(wěn)定性，將合同目的無法實(shí)現(xiàn)作為解除合同的標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格區(qū)分根本違約和一般性違約。爛尾樓業(yè)主以開發(fā)商未能交付房屋、構(gòu)成根本違約為由，請(qǐng)求解除商品房買賣合同的，法院根據(jù)審批手續(xù)是否齊全、項(xiàng)目施工停工時(shí)間、開發(fā)商資金鏈?zhǔn)欠駭嗔?、能否通過竣工驗(yàn)收備案等事實(shí)，判斷合同交房目的能否實(shí)現(xiàn)。
2.關(guān)于按揭銀行的合同解除權(quán)問題
按揭銀行以合同目的無法實(shí)現(xiàn)，起訴請(qǐng)求解除按揭貸款合同的，因爛尾樓業(yè)主逾期還貸系行使正當(dāng)?shù)目罐q權(quán)，不屬于違約行為，故對(duì)銀行請(qǐng)求解除合同的請(qǐng)求不應(yīng)支持。但爛尾樓業(yè)主同意解除的除外。因?yàn)殚_發(fā)商的資金鏈斷裂導(dǎo)致樓盤爛尾，爛尾樓業(yè)主逾期償還按揭貸款，系行使正當(dāng)?shù)牟话部罐q權(quán)，并非違約行為，實(shí)踐中按揭銀行提起解除合同訴訟的幾率很低，但是如果按揭銀行起訴請(qǐng)求解除按揭合同，如果爛尾樓業(yè)主不同意解除貸款及擔(dān)保合同，并提出抗辯的，法院不宜支持按揭銀行解除貸款合同的訴訟請(qǐng)求。
3.關(guān)于開發(fā)商的合同解除權(quán)問題
在爛尾樓項(xiàng)目中，開發(fā)商是違約方，不享有商品房買賣合同解除權(quán)。爛尾樓業(yè)主逾期償還按揭，按揭銀行有權(quán)主張開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商已經(jīng)向銀行承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，依法有權(quán)向購房業(yè)主進(jìn)行追償，爛尾樓業(yè)主得針對(duì)開發(fā)商的追償權(quán)提出抗辯。如果購房人喪失購房的資力，無力支付剩余購房款又不請(qǐng)求解除合同，開發(fā)商可以依據(jù)民法典關(guān)于合同僵局的規(guī)定請(qǐng)求法院判決終止履行商品房買賣合同，并同時(shí)返還購房人的首付款。
（三）關(guān)于合同解除后的后果問題
爛尾樓業(yè)主承擔(dān)的購房款分為首付款和按揭款。根據(jù)支付和償還情況分為五部分：一是購房人直接支付開發(fā)商的首付款；二是按揭銀行根據(jù)購房人指示，轉(zhuǎn)賬給開發(fā)商的尾款；三是購房人已經(jīng)償還銀行的按揭貸款及利息；四是購房人逾期未償還的按揭貸款及利息；五是未到期按揭貸款及利息。在合同解除時(shí)五個(gè)部分的購房款應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一處理，當(dāng)事人僅主張返還某一階段的購房款時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)釋明，告知當(dāng)事人對(duì)全部購房款同時(shí)提出訴訟主張。
1.按揭合同解除后開發(fā)商承擔(dān)貸款返還責(zé)任。商品房買賣合同司法解釋第21條第2款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。
2.按揭銀行的返還責(zé)任。在購房款返還中，爭議比較大的問題是，購房人已經(jīng)償還銀行的貸款及利息由銀行返還購房人還是由開發(fā)商返還。根據(jù)上述司法解釋和案例，均認(rèn)為購房人已經(jīng)償還按揭銀行的貸款本金和利息部分，由開發(fā)商直接向購房人償還，符合權(quán)利義務(wù)相一致原則。
（四）爛尾樓業(yè)主的停供貸款訴權(quán)
關(guān)于爛尾業(yè)主斷供公開聲明的法律效力。爛尾樓的購房合同、借款合同、擔(dān)保合同是基于同一合同目的訂立的關(guān)聯(lián)合同。開發(fā)商和購房人之間的買賣合同是雙務(wù)合同，開發(fā)商負(fù)有按期交房的義務(wù)，購房人負(fù)有支付購房款的義務(wù)。
關(guān)于爛尾樓業(yè)主是否享有停供房貸訴權(quán)的問題。存在兩種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，爛尾樓業(yè)主不請(qǐng)求解除商品房買賣合同和按揭合同，僅以商品房逾期交付為由請(qǐng)求中止償還銀行貸款的，因該權(quán)利屬于抗辯權(quán)的范疇，不宜提出獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。告知其可以先根據(jù)民法典不安抗辯權(quán)的規(guī)定，以書面形式通知按揭銀行申請(qǐng)中止償還貸款，通過協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可待按揭銀行請(qǐng)求爛尾樓業(yè)主償還按揭貸款時(shí)，依法提出中止償還貸款的抗辯。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，爛尾樓業(yè)主不請(qǐng)求解除商品房買賣合同和按揭合同，僅以商品房逾期交付為由請(qǐng)求中止償還銀行貸款的，應(yīng)告知其以書面形式通知按揭銀行申請(qǐng)中止償還貸款，通過協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可以請(qǐng)求確認(rèn)暫緩償還貸款和利息的期間。
筆者同意第一種觀點(diǎn)，理由是：
1. 從民事訴訟法理層面分析。按照民事權(quán)利的作用，可分為請(qǐng)求權(quán)、抗辯權(quán)、形成權(quán)、支配權(quán)?？罐q權(quán)的作用是抵銷請(qǐng)求權(quán)的效果，是一種防御性權(quán)利，具有消極性和被動(dòng)性。爛尾樓業(yè)主主張“停供房貸”的權(quán)利性質(zhì)屬于抗辯權(quán)的范疇。民法典第527條的規(guī)定是，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
2. 關(guān)于爛尾樓業(yè)主主張停供貸款的通知義務(wù)。民法典第528條規(guī)定，當(dāng)事人依據(jù)527條規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，視為以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，中止履行的一方可以解除合同并可以請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于貸款合同屬于商事合同，爛尾樓業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面方式向按揭銀行提出中止還貸，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括樓盤爛尾的事實(shí)以及中止還貸的意思。
（五）爛尾樓業(yè)主請(qǐng)求按揭銀行重新將貸款重新存入監(jiān)管賬戶
按揭銀行的過錯(cuò)認(rèn)定，須審查按揭銀行提供的預(yù)售房價(jià)款收款賬戶與公示的監(jiān)管賬戶是否一致；按揭銀行是否實(shí)際將房屋預(yù)售款打入監(jiān)管賬戶；按揭銀行與監(jiān)管銀行為同一銀行的，可進(jìn)一步審查按揭銀行是否存在未經(jīng)住建部門批準(zhǔn)擅自撥付監(jiān)管資金的情形。按揭銀行未將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶、擅自撥付監(jiān)管資金的行為，違反行業(yè)主管部門的行政規(guī)定，屬于行政違規(guī)行為。但銀行的違規(guī)行為，是否屬于合同違約行為，應(yīng)當(dāng)以合同約定為準(zhǔn)。該類案件還需審查銀行是否違反與購房人之間的約定，銀行的行政違規(guī)行為與樓盤停工之間的因果關(guān)系或銀行是否存在締約過失責(zé)任。爛尾樓業(yè)主以按揭銀行未將按揭款存入商品房預(yù)售款專用賬戶為由，請(qǐng)求按揭銀行重新履行將按揭款存入商品房預(yù)售款專用賬戶的合同義務(wù)的，要以合同約定內(nèi)容作為是否支持的依據(jù)。如果經(jīng)查明因按揭銀行未按抵押貸款合同約定將按揭款打入商品房預(yù)售款專用賬戶，間接導(dǎo)致案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”，應(yīng)當(dāng)向購房人承擔(dān)過錯(cuò)賠償責(zé)任，而非重新支付貸款的責(zé)任。故對(duì)于該訴訟請(qǐng)求，不應(yīng)支持。
（六）爛尾樓業(yè)主關(guān)于不良征信記錄的訴訟請(qǐng)求
爛尾樓業(yè)主購房人停供房貸后，起訴請(qǐng)求按揭銀行撤銷貸款不良征信記錄的，是否作為民事案件受理，存在爭議。通過搜索網(wǎng)絡(luò)，基于爛尾樓停供貸款事實(shí)，存在很多特殊的訴訟請(qǐng)求。征信記錄，是由專門機(jī)構(gòu)為個(gè)人或企業(yè)建立的“信用檔案”，依法采集、記錄用戶的信用信息，由中國人民銀行及其派出機(jī)構(gòu)依法進(jìn)行監(jiān)督管理。該記錄具有社會(huì)綜合治理的功能，雖不屬于平等主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是大量判例已經(jīng)作為民事案件審理，但建議應(yīng)當(dāng)盡量通過訴前調(diào)解的方式，協(xié)調(diào)貸款銀行主動(dòng)解決，避免成訴。（作者單位：河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）
