文/王艷梅
摘要：買賣不破租賃規(guī)則下，出租人轉(zhuǎn)賣租賃房屋時(shí)，租賃關(guān)系不受影響；但由于房屋承租人享有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人轉(zhuǎn)賣租賃房屋應(yīng)當(dāng)通知房屋承租人，如若出租人未履行通知義務(wù)或有其他妨害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行為的，應(yīng)賦予房屋承租人對(duì)是否繼續(xù)租賃關(guān)系的選擇權(quán)。
一、問(wèn)題的提出
《民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！痹撘?guī)定確立了買賣不破租賃規(guī)則，意味著在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，承租人的權(quán)利不因租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移而消滅或者受到妨礙。
《民法典》第七百二十六條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”該規(guī)定明確房屋承租人在出租人出賣租賃房屋時(shí)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該權(quán)利系房屋承租人的法定權(quán)利。
買賣不破租賃規(guī)則的適用以租賃期間發(fā)生房屋買賣等所有權(quán)變動(dòng)為前提，而在發(fā)生房屋買賣這一所有權(quán)變動(dòng)事由時(shí)，房屋承租人享有法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，由此兩個(gè)規(guī)則之間產(chǎn)生交叉適用。
正常情況下，出租人轉(zhuǎn)賣租賃房屋應(yīng)當(dāng)保障承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋所有權(quán)因買賣而發(fā)生轉(zhuǎn)移后，買受人和承租人自然應(yīng)當(dāng)受制于買賣不破租賃規(guī)則維持租賃關(guān)系；但是，實(shí)務(wù)中存在大量出租人未通知承租人即轉(zhuǎn)賣租賃房屋的情形，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)顯然受到了侵害，那么此時(shí)，如若繼續(xù)要求承租人受制于買賣不破租賃規(guī)則維持租賃關(guān)系，必然與承租人的利益和權(quán)利保護(hù)要求不符，強(qiáng)行適用規(guī)則還會(huì)對(duì)承租人權(quán)利造成二次損害。由此產(chǎn)生了優(yōu)先購(gòu)
買權(quán)的權(quán)利保護(hù)規(guī)則和買賣不破租賃規(guī)則的沖突，兩個(gè)規(guī)則之間的沖突與協(xié)調(diào)問(wèn)題由此顯現(xiàn)。
二、買賣不破租賃及承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則的立法目的
（一）買賣不破租賃規(guī)則的立法目的
“買賣不破租賃”是傳統(tǒng)民法上的重要制度。出租人與承租人訂立的租賃合同生效后，雖然出租人將租賃物交付承租人使用、收益，但租賃物的所有權(quán)仍然屬于出租人，出租人對(duì)租賃物仍然享有處分權(quán)，可以將其對(duì)租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人。租賃物一旦發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)，則租賃物不僅涉及出租人與承租人的關(guān)系，還涉及承租人與租賃物受讓人之間的關(guān)系，買賣不破租賃規(guī)則通過(guò)維持租賃關(guān)系的方式解決了出租人、買受人及承租人三者基于租賃物而產(chǎn)生的法律關(guān)系。
通說(shuō)認(rèn)為，買賣不破租賃規(guī)則的立法目的在于保護(hù)承租人利益并維護(hù)交易安全。如，王澤鑒先生在其著作中提出：“居住為人生之基本需要，屋價(jià)高昂，購(gòu)買不易，承租人多屬于經(jīng)濟(jì)上弱者，實(shí)有保護(hù)之必要?！痹偃纾趵鹘淌谠谄鋵Ｖ忻鞔_：“不動(dòng)產(chǎn)對(duì)當(dāng)事人的利益影響重大且具有稀缺性，如果出租人將租賃物出售，而承租人未被賦予對(duì)抗買受人的權(quán)利，承租人的租賃權(quán)就將落空，其僅能向原出租人主張違約責(zé)任，這對(duì)承租人而言是不公平的。買賣不破租賃規(guī)則的主要目的是對(duì)土地和房屋的使用承租人和用益承租人的存續(xù)利益提供保障，因?yàn)榫幼±鎸儆谏胬娴姆懂?，此處的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不?dòng)產(chǎn)商業(yè)承租人的商業(yè)維持利益。在民法價(jià)值序列中，生存利益位階較高，屬于應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)的利益類型。”
最高人民法院亦持同樣觀點(diǎn)，最高人民法院在其編纂的《民法典理解與適用》中明確指出：“租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，承租人行使租賃權(quán)主要體現(xiàn)在對(duì)租賃物的使用、收益，故對(duì)人的依賴較弱而對(duì)物的依存較強(qiáng)，出租人變動(dòng)對(duì)于承租人使用租賃物并不具有特別意義。從保護(hù)承租人利益和維護(hù)交易秩序出發(fā)，我國(guó)通說(shuō)從‘法定契約承受’觀點(diǎn)出發(fā)，對(duì)‘買賣不破租賃’進(jìn)行解釋?！?/span>
不管是從買賣不破租賃規(guī)則的歷史淵源，還是學(xué)者現(xiàn)有的學(xué)理觀點(diǎn)，乃至司法機(jī)關(guān)處理案件裁判思路來(lái)看，保護(hù)承租人利益乃是買賣不破租賃規(guī)則的最根本動(dòng)因和立法目的，其維護(hù)的是承租人賴以生存的居住利益。
（二）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法目的
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在房屋租賃關(guān)系中，當(dāng)出租人將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，承租人依照法律規(guī)定所享有的，在同等條件下優(yōu)先于其他當(dāng)事人而購(gòu)買房屋的權(quán)利?！睹穹ǖ洹穼?duì)此進(jìn)行了明確規(guī)定。
承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律對(duì)作為房屋所有人的出租人處分權(quán)的一種限制，法律確立承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一方面體現(xiàn)了對(duì)租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)一方的承租人的保護(hù)，另一方面也體現(xiàn)了維護(hù)因承租人使用收益租賃房屋而形成穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序的價(jià)值取向。
因此，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)法定權(quán)利予以明確，其立法本意仍為保護(hù)承租人利益以及承租人穩(wěn)定使用房屋的現(xiàn)狀，與買賣不破租賃規(guī)則的立法出發(fā)點(diǎn)完全一致。
三、買賣不破租賃規(guī)則與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的適用沖突
根據(jù)前述分析，買賣不破租賃和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則的設(shè)定均是以保護(hù)承租人權(quán)利為前提，二者之間本身并無(wú)根本立場(chǎng)沖突，但在規(guī)則適用中，在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害的情形下，二者之間卻出現(xiàn)了價(jià)值沖突。如，出租人單方侵害或者與買受人雙方共同侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形下，基于承租人權(quán)利受損，大多情形下承租人并不愿意再繼續(xù)租賃關(guān)系，從優(yōu)先購(gòu)買權(quán)這一法定權(quán)利的充分保護(hù)出發(fā)，應(yīng)當(dāng)尊重并允許承租人作出最有利于自身利益的維權(quán)選擇，但繼續(xù)適用買賣不破租賃規(guī)則顯然會(huì)發(fā)生與承租人利益相悖的結(jié)果，買賣不破租賃規(guī)則在此適用中的價(jià)值導(dǎo)向顯然與立法預(yù)期不符。因此，承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵害時(shí)，買賣不破租賃規(guī)則的繼續(xù)適用與承租人權(quán)利保護(hù)的立法目的出現(xiàn)了沖突，與法律預(yù)期明顯存在偏差。
（一）正常房屋轉(zhuǎn)賣情形下，承租人須承受買賣不破租賃規(guī)則的法律后果，且不享有合同解除權(quán)
基于買賣不破租賃規(guī)則，正常情況下，租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，通說(shuō)認(rèn)為承租人不能解除合同，為了平衡因所有權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)承租人產(chǎn)生的不利后果，法律賦予承租人以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，以此達(dá)到出租人、買受人及承租人之間的利益平衡。
因此，房屋所有權(quán)因正常買賣而發(fā)生變動(dòng)的情形下，承租人通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即可實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，但其不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)則須承受維持租賃關(guān)系的后果。即便法律規(guī)則制定的本身是從保護(hù)承租人利益出發(fā)，但實(shí)務(wù)中仍不乏存在維持租賃關(guān)系與承租人意愿不符，承租人要求解除合同的情形，那么現(xiàn)有法律規(guī)則下，顯然不允許承租人因房屋所有權(quán)變動(dòng)而隨意解除合同。
最高人民法院亦明確：“關(guān)于承租人能否因租賃物所有權(quán)變動(dòng)而解除合同問(wèn)題。一般而言，由于租賃法律關(guān)系中，承租人的利益主要體現(xiàn)在對(duì)租賃物的使用、收益，故其對(duì)租賃物的依存程度遠(yuǎn)高于對(duì)出租人的依賴，合同對(duì)方當(dāng)事人主體變更并不會(huì)對(duì)承租人利益產(chǎn)生直接影響”，“法律并未禁止出租人在租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓租賃物，在合同未限制租賃物轉(zhuǎn)讓或者將其作為違約事由進(jìn)行約定的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的行為本身并不構(gòu)成違約，而租賃物所有權(quán)變動(dòng)本身并不直接影響承租人對(duì)租賃期使用、收益的合同目的實(shí)現(xiàn)。承租人僅以租賃物所有權(quán)變動(dòng)為由主張解除合同的，不應(yīng)支持。”
結(jié)合最高人民法院的觀點(diǎn)，可以明確，承租人因享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而須承受買賣不破租賃的法律后果，這一法律后果的承受應(yīng)僅限于權(quán)利完全得到保障的前提下，這就為論證承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)遭受侵害時(shí)的保護(hù)問(wèn)題留下了空間。
（二）《民法典》規(guī)定下，承租人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害時(shí)可采取一定救濟(jì)措施，但不能從根本上解決規(guī)則沖突問(wèn)題
承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)被侵犯時(shí)必然涉及侵權(quán)或違約的問(wèn)題，如若優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅來(lái)自法律規(guī)定，出租人未通知承租人即轉(zhuǎn)賣房屋顯然構(gòu)成侵權(quán)，如若優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同時(shí)規(guī)定于租賃合同之中，則出租人的侵權(quán)行為同時(shí)也構(gòu)成合同項(xiàng)下違約。因此，不管侵權(quán)還是違約，均應(yīng)賦予承租人救濟(jì)權(quán)利。
《民法典》第七百二十八條規(guī)定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響?！痹摋l對(duì)出租人侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)承租人的救濟(jì)措施進(jìn)行了規(guī)定，明確承租人有權(quán)要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。
但該條同時(shí)明確房屋買賣合同的效力不受影響，因此，在該規(guī)則下，即便對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受損時(shí)的救濟(jì)方式進(jìn)行了明確規(guī)定，但該規(guī)定僅局限于賠償損失層面，如若不能做出進(jìn)一步明確規(guī)定，必然出現(xiàn)承租人在權(quán)利受損情形下仍須繼續(xù)承受租賃負(fù)擔(dān)的局面，這與承租人的利益保護(hù)顯然不符。
因此，《民法典》第七百二十八條所規(guī)定的救濟(jì)措施并不能解決兩個(gè)規(guī)則適用中的價(jià)值沖突問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)另行作出規(guī)定以對(duì)此等沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而使得法律規(guī)則在任何情形下的適用均趨向同一價(jià)值選擇，且符合法律預(yù)期。
四、買賣不破租賃與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則的協(xié)調(diào)路徑
在以上分析之下，要從根本上解決規(guī)則適用中的價(jià)值沖突，應(yīng)賦予承租人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受損時(shí)對(duì)是否維持租賃關(guān)系的選擇權(quán)，以此作為承租人權(quán)利受損的根本救濟(jì)措施，由此能夠?qū)崿F(xiàn)出租人、受讓人及承租人各民事主體的利益平衡，并在價(jià)值選擇上回歸保護(hù)承租人利益的立法目的。理由如下：
（一）承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害情形下，繼續(xù)適用買賣不破租賃規(guī)則會(huì)導(dǎo)致民事主體法益失衡
民事法律規(guī)則制定目的是為了達(dá)到各民事主體的利益平衡。在房屋租賃關(guān)系下，出租人雖不因房屋出租而喪失處分權(quán)，但為了維護(hù)交易秩序，其轉(zhuǎn)賣房屋時(shí)須承受保障承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法定義務(wù)；承租人雖享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但如其不行使或行使不當(dāng)，即便維持租賃關(guān)系違反其意愿，其仍須承受買賣不破租賃的法律后果；出租人雖有權(quán)購(gòu)買已設(shè)置租賃負(fù)擔(dān)的房屋，但須承受買賣不破租賃規(guī)則下租賃關(guān)系維持的法律后果。因此，買賣不破租賃規(guī)則和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則在正常的交易中能夠?qū)崿F(xiàn)法益平衡。
但在出租人違反法定義務(wù)，侵犯承租人法定優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形下，一味套用買賣不破租賃規(guī)則，違背承租人意愿強(qiáng)行維持租賃關(guān)系不僅會(huì)導(dǎo)致買賣不破租賃規(guī)則保護(hù)承租人利益的立法目的不能實(shí)現(xiàn)，還會(huì)導(dǎo)致承租人利益的二次受損，民事主體利益明顯失衡。
（二）賦予承租人選擇權(quán)能夠恢復(fù)民事主體利益平衡，回歸立法本意
1.設(shè)定承租人選擇權(quán)可以重新恢復(fù)各民事主體的法益平衡
首先，承租人選擇權(quán)不會(huì)導(dǎo)致買受人權(quán)利受損。在租賃房屋被轉(zhuǎn)賣情形下，如買受人對(duì)承租人租賃事實(shí)知情，則買受人負(fù)有對(duì)出租人是否履行告知承租人、保障承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的注意義務(wù)，如若其自身未盡到注意義務(wù)，承租人因此權(quán)利受損，買受人亦應(yīng)自擔(dān)其責(zé)；如若買受人對(duì)承租人租賃事實(shí)不知情，或出租人告知其不存在租賃事實(shí)，則維持租賃關(guān)系本不在買受人預(yù)期之內(nèi)，承租人選擇不予維持租賃關(guān)系與買受人利益并不相悖。
其次，承租人選擇權(quán)的設(shè)定符合權(quán)利保護(hù)規(guī)則。民事主體權(quán)利受損時(shí)，對(duì)其權(quán)利進(jìn)行保護(hù)是基本法律規(guī)則。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)系承租人享有的法定權(quán)利，在其權(quán)利因買賣關(guān)系的設(shè)定而遭受侵害的情形下，應(yīng)當(dāng)允許其選擇脫離對(duì)其造成侵害的法律關(guān)系，避免其持續(xù)處于侵害其權(quán)利的法律關(guān)系之中，由此才能實(shí)現(xiàn)對(duì)其權(quán)利的充分保護(hù)。
第三，承租人選擇權(quán)的設(shè)定符合權(quán)責(zé)一致原則。在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害的事件中，出租人的過(guò)錯(cuò)首當(dāng)其沖，出租人作為直接侵害行為實(shí)施主體，由其承受不利后果是民事責(zé)任承擔(dān)的應(yīng)有之義，也是民事法律公平原則的基本要求。
2.設(shè)定承租人選擇權(quán)能夠使得法律規(guī)則的適用回歸立法本意
買賣不破租賃規(guī)則的設(shè)定本身是為了保護(hù)承租人利益，法律預(yù)期為承租人在此規(guī)則下無(wú)需擔(dān)心房屋所有權(quán)變動(dòng)給自身使用房屋造成的不利，通過(guò)買賣不破租賃規(guī)則賦予租賃權(quán)一定的對(duì)抗力，租賃權(quán)的物權(quán)屬性正是由此體現(xiàn)。
因此，買賣不破租賃規(guī)則的制定并非限制承租人，而是對(duì)承租人的賦權(quán)，不能以該規(guī)則為由機(jī)械固定該法律關(guān)系。日本學(xué)者我妻榮在其著作中明確提出：“而對(duì)于承租人，與其說(shuō)買賣破租賃，僅可對(duì)原出租人追究債務(wù)不履行責(zé)任，還不如讓受讓人繼承該地位對(duì)己更為有利。有鑒于此，則應(yīng)該解釋為僅以出租人和受讓人的契約就可以轉(zhuǎn)讓其地位。不過(guò)，承租人相反如立即提出異議，則可以不受該繼承租賃關(guān)系的約束（與受讓人關(guān)系上成為不法占有者）。因?yàn)椴荒軐⒆赓U的繼承強(qiáng)加于承租人。”即便我國(guó)法律及最高人民法院意見(jiàn)明確承租人在正常情形下不享有租賃合同解除權(quán)，但以保護(hù)承租人利益為立法出發(fā)點(diǎn)，買賣不破租賃規(guī)則不應(yīng)成為承租人權(quán)利受損情形下權(quán)利保護(hù)的掣肘。
因此，如若不允許承租人在權(quán)利受損情形下對(duì)是否維持租賃關(guān)系進(jìn)行選擇，則承租人在已經(jīng)對(duì)其造成損害的法律關(guān)系中必然會(huì)遭受二次損害，這一結(jié)果顯然不符合法律預(yù)期。允許承租人作出符合自身利益的選擇，既是對(duì)承租人受損權(quán)利的保護(hù)，也是立法基本要求。
3.設(shè)定承租人選擇權(quán)符合實(shí)務(wù)中大多數(shù)租賃合同的約定
實(shí)踐中，大多數(shù)租賃合同中均明確約定承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及行使方式，以及出租人違反相關(guān)約定時(shí)的違約救濟(jì)措施，一般均在合同中賦予此種情形下承租人的合同解除權(quán)。在此情形下，承租人通過(guò)合同解除權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)選擇權(quán)屬于正當(dāng)救濟(jì)方式。因此，設(shè)定承租人選擇權(quán)符合慣常交易習(xí)慣和合同約定。
五、房屋承租人選擇權(quán)規(guī)則設(shè)定的具體建議
關(guān)于法律規(guī)則的設(shè)定，一方面應(yīng)關(guān)注法律規(guī)則要素內(nèi)容，另一方面是與現(xiàn)有法律規(guī)定的銜接，具體建議如下：
（一）法律規(guī)則三要素
1.前提條件（假定）
具體包括以下方面：（1）房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人轉(zhuǎn)賣租賃房屋；（2）出租人在轉(zhuǎn)賣房屋過(guò)程中侵害了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，包括未通知承租人以及其他妨害租賃關(guān)系行使的行為等。
2.行為模式（處理）
明確在發(fā)生前述情形下，承租人有權(quán)選擇是否維持租賃關(guān)系，或有權(quán)解除與原出租人的租賃關(guān)系；選擇權(quán)應(yīng)以書面方式行使，書面通知一經(jīng)送達(dá)出租人即生效。
3.法律后果（制裁）
承租人行使選擇權(quán)產(chǎn)生出租人與承租人之間租賃關(guān)系終止的法律后果，且買受人不得向承租人主張繼續(xù)租賃關(guān)系。
（二）具體規(guī)則設(shè)置建議
建議在規(guī)則設(shè)置時(shí)與《民法典》第七百二十八條規(guī)定進(jìn)行銜接，明確為：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，并有權(quán)選擇終止租賃關(guān)系，承租人向出租人送達(dá)終止租賃關(guān)系的通知后租賃關(guān)系終止，出租人及新的房屋所有權(quán)人均不得要求承租人繼續(xù)履行租賃合同?！?/span>
綜上，在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受損時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣不破租賃規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)限制，并賦予承租人對(duì)是否維持租賃關(guān)系的選擇權(quán)。由此能夠調(diào)整此種情形下買賣不破租賃規(guī)則適用中的價(jià)值導(dǎo)向偏差，協(xié)調(diào)其與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)則的價(jià)值趨向一致，既符合法律規(guī)則制定中保護(hù)承租人利益的立法目的，又能持續(xù)維護(hù)民事主體之間的法益平衡。
[作者單位：泰和泰（鄭州）律師事務(wù)所]
