租賃權(quán)具有債權(quán)物權(quán)化特征，承租人可以突破與出租人之間的合同相對性對買受人、申請執(zhí)行人主張權(quán)利，即“買賣不破租賃”規(guī)則同樣適用于執(zhí)行程序。租賃作為市場規(guī)則下的常見模式，為防范實(shí)務(wù)中虛假租賃關(guān)系阻礙執(zhí)行效率，平衡承租人和申請執(zhí)行人的利益保護(hù)，有必要從程序和實(shí)體方面厘清“買賣不破租賃”規(guī)則在執(zhí)行程序中的適用及證明標(biāo)準(zhǔn)。
行為異議與標(biāo)的異議的路徑選擇
執(zhí)行程序規(guī)范散見于多部司法解釋及地方高級人民法院會議紀(jì)要之中，有關(guān)租賃權(quán)排除執(zhí)行的程序適用缺乏明確指引和統(tǒng)一認(rèn)識。實(shí)踐中，部分法院將承租人提出的帶租拍賣主張視為行為異議，依照民事訴訟法第236條規(guī)定，采用異議程序及復(fù)議的處理方式，實(shí)際上混淆了程序性權(quán)利和實(shí)體性權(quán)利的區(qū)別，弱化了對租賃權(quán)的保護(hù)。承租人在執(zhí)行程序中提出租賃權(quán)排除執(zhí)行，可以理解為其對實(shí)體權(quán)益的聲明，法院應(yīng)采用異議程序及異議之訴的處理方式。有學(xué)者主張案外人基于其享有的、足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體性權(quán)利提出異議，且該異議的直接目的在于排除對特定執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，該異議即構(gòu)成案外人實(shí)體異議。
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第310條、第311條規(guī)定，執(zhí)行異議之訴的核心在于比較申請執(zhí)行人與案外人的權(quán)益保護(hù)順位。有學(xué)者表示，如案外人基于實(shí)體權(quán)利具有對抗執(zhí)行的正當(dāng)基礎(chǔ)，足以形成優(yōu)于申請執(zhí)行人債權(quán)的法律地位，且不存在民法典等實(shí)體法規(guī)定需服從強(qiáng)制執(zhí)行的法定事由時(shí)，即便該權(quán)利未被歸類為典型物權(quán)，仍應(yīng)基于權(quán)利保護(hù)的必要性原則，承認(rèn)其提起執(zhí)行異議之訴的適格性。綜上，現(xiàn)階段應(yīng)當(dāng)在法規(guī)范認(rèn)識上統(tǒng)一“買賣不破租賃”規(guī)則在程序方面的適用路徑，按照異議程序和異議之訴的方式處理，最大限度保障當(dāng)事人的實(shí)體權(quán)益，實(shí)現(xiàn)類案同判、維護(hù)司法權(quán)威。
租賃權(quán)排除執(zhí)行的證明標(biāo)準(zhǔn)
在前述明確執(zhí)行程序中應(yīng)實(shí)體審查租賃權(quán)異議的前提下，下文通過分析租賃權(quán)的性質(zhì)，探究租賃權(quán)排除執(zhí)行的法律基礎(chǔ)，結(jié)合執(zhí)行程序中對“買賣不破租賃”規(guī)則的不同處理思路，進(jìn)而提出三要件的審查標(biāo)準(zhǔn)，對現(xiàn)行裁判標(biāo)準(zhǔn)的理解予以有益補(bǔ)充，以期有效平衡申請執(zhí)行人與承租人的權(quán)益保護(hù)，防范虛假訴訟，提升司法效率。
實(shí)體法上的規(guī)則理解。從維護(hù)交易安全、保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的角度來看，物權(quán)的對世效力需要以特定的外觀進(jìn)行公示，如不動產(chǎn)的登記、動產(chǎn)的占有。如前所述，租賃權(quán)具有一定物權(quán)化的表征，在房產(chǎn)買賣以及執(zhí)行程序中應(yīng)注重對承租人的權(quán)益保護(hù)，但權(quán)益保護(hù)的前提應(yīng)是租賃權(quán)符合法律所規(guī)定的要件。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第31條，可總結(jié)出租賃權(quán)得以排除執(zhí)行需滿足三個(gè)要件：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面合同；二是在人民法院查封之前已占有使用執(zhí)行標(biāo)的；三是受保護(hù)的期限為租賃期內(nèi)。
就第一個(gè)要件而言，司法實(shí)踐中，絕大多數(shù)承租人向法院提交的租賃合同效力不存在爭議，個(gè)別以租抵債及名為租賃合同、實(shí)為買賣合同等情形除外。法院審查的重點(diǎn)在于租賃合同是否于法院查封前簽訂，對此應(yīng)根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，將證明責(zé)任分配給提出異議的承租人，由其提供租賃合同訂立節(jié)點(diǎn)的相應(yīng)憑證，而非徑行予以確認(rèn)，防范當(dāng)事人為規(guī)避執(zhí)行而惡意串通。以承租人對抗抵押權(quán)人的主張為例，有學(xué)者認(rèn)為單純依據(jù)抵押合同與租賃合同的訂立時(shí)間先后順序來確定權(quán)利優(yōu)先順位，此種認(rèn)定方法存在明顯的制度缺陷，可能誘發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)。
就第二個(gè)要件而言，一方面，占有使用并非狹義地要求承租人自行居住在案涉執(zhí)行標(biāo)的，僅要求其在法律上享有占有使用的權(quán)能即可，如承租人雖未實(shí)際居住，但已在法院查封前接收執(zhí)行標(biāo)的，或已將執(zhí)行標(biāo)的對外轉(zhuǎn)租等，均可認(rèn)定其已對執(zhí)行標(biāo)的占有使用。另一方面，從防范虛假訴訟、保障申請執(zhí)行人的合法權(quán)益出發(fā)，法院對占有使用的審查應(yīng)當(dāng)達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，在承租人提供了執(zhí)行標(biāo)的交接手續(xù)等書面材料的情況下，應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合租金支付情況及物業(yè)、水電等費(fèi)用的繳納情況，綜合認(rèn)定承租人是否已在法院查封前占有使用執(zhí)行標(biāo)的。
就第三個(gè)要件而言，承租人提起排除執(zhí)行的請求本質(zhì)上并非終止全部的執(zhí)行程序，而是請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有執(zhí)行標(biāo)的，該種排除執(zhí)行請求并不影響執(zhí)行法院對執(zhí)行標(biāo)的實(shí)施拍賣、以物抵債等處分行為。承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用執(zhí)行標(biāo)的，租賃期應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定是平衡承租人與申請執(zhí)行人權(quán)益保護(hù)的關(guān)鍵，亦是司法審判中的難點(diǎn)。有學(xué)者主張唯有厘定債權(quán)保護(hù)與排除執(zhí)行的法律規(guī)則，方可穩(wěn)定當(dāng)事人對執(zhí)行程序和訴訟程序的正向期待。
關(guān)于租賃期的既有認(rèn)定。實(shí)務(wù)中，部分法院對租賃期的爭議不單獨(dú)處理，而對租賃關(guān)系真?zhèn)芜M(jìn)行整體認(rèn)定，繼而判斷承租人是否享有租賃權(quán)。如（2020）蘇0412民初3161號判決認(rèn)為：“某紅公司提交的其與某力公司簽訂的20年租期的租賃協(xié)議的真實(shí)性無法確認(rèn)，對其據(jù)此主張的租賃關(guān)系不予認(rèn)定，理由為：第一，某紅公司提供的租賃協(xié)議，合同落款處無經(jīng)辦人簽字，無簽訂合同日期，未辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，故并不能確認(rèn)該租賃關(guān)系具體發(fā)生時(shí)間是否早于案涉房產(chǎn)抵押時(shí)間；第二，根據(jù)某紅公司提供的租賃協(xié)議之約定，租金采取按年結(jié)算的原則，承租人在每年的10月1日前向出租方付清當(dāng)年租金，但從某紅公司提供的證據(jù)看，某紅公司在不到4年的時(shí)間內(nèi)，就支付了幾乎20年全部的租金，租金的支付違反常理；第三，某紅公司提供的證據(jù)均為第三方向某力公司的匯款、支付憑證，而非由某紅公司直接向某力公司支付，且相關(guān)銀行記錄及支付憑證中并未顯示第三方代為支付的款項(xiàng)為代付租金，而對于1000余萬元的款項(xiàng)支付，某紅公司也并不能提供其公司相應(yīng)的原始賬冊及記賬憑證來證明該款系支付某力公司的租金，且某紅公司與某力公司和其他公司均存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，上述支付的款項(xiàng)，并不能排除系關(guān)聯(lián)公司之間的關(guān)聯(lián)交易或資金往來，故原告提供的相關(guān)證據(jù)，并不能證明某紅公司已向某力公司支付了10302458.73元租金的事實(shí)。綜上，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明某紅公司提供的租賃協(xié)議合法有效，某紅公司依此享有阻止不動產(chǎn)交付的權(quán)利，故對于某紅公司要求法院在執(zhí)行案涉房產(chǎn)時(shí)保護(hù)其租賃權(quán)的訴訟請求應(yīng)予駁回?！鄙鲜霾门兴悸窂慕灰琢?xí)慣、租金支付情況及租賃合同的備案與否，對承租人與被執(zhí)行人之間是否存在真實(shí)的租賃關(guān)系進(jìn)行綜合認(rèn)定，契合《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第311條關(guān)于舉證責(zé)任分配的精神，為司法實(shí)踐中判斷承租人的租賃權(quán)保護(hù)提供了便捷高效的思路。
完善租賃期的證明標(biāo)準(zhǔn)。將租賃期作為租賃權(quán)排除執(zhí)行的審查要件之一，并不會加重承租人的負(fù)擔(dān)，而有助于發(fā)掘法律事實(shí)，提升執(zhí)行效率，兼顧承租人與申請執(zhí)行人的權(quán)益保護(hù)。筆者在中國裁判文書網(wǎng)及法信中檢索關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)此類糾紛中有關(guān)租賃期的審查尚未統(tǒng)一法律適用和裁判尺度。筆者提出的三要件判斷標(biāo)準(zhǔn)，有利于查明糾紛中的客觀事實(shí)，亦有利于裁判尺度的統(tǒng)一。
具體而言，承租人在法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用執(zhí)行標(biāo)的，有關(guān)租賃期的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)分配給承租人。第一，根據(jù)“誰主張誰舉證”的一般原則，承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有執(zhí)行標(biāo)的，其應(yīng)對己方的主張?zhí)峁┏浞肿C據(jù)予以證明。第二，從舉證的經(jīng)濟(jì)成本和難易程度方面，申請執(zhí)行人并非租賃合同的當(dāng)事人，其不掌握有關(guān)租賃合同簽訂、履行的相關(guān)材料，法律不應(yīng)強(qiáng)人所難；而承租人作為合同當(dāng)事人，有能力、有義務(wù)向法院提交可證明租賃期限的證據(jù)，如締約過程中有關(guān)租賃期限的聊天記錄、支付租金憑證中有關(guān)租賃期限的備注等。第三，根據(jù)前述權(quán)利義務(wù)相一致的原則，舉證證明其請求保護(hù)的租賃期客觀真實(shí)，對承租人而言亦不存在舉證上的困難。城市房地產(chǎn)管理法第54條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！弊赓U合同的備案登記不存在法律及登記機(jī)關(guān)的障礙。此外，當(dāng)事人不可自行改動且證明力較強(qiáng)的證據(jù)如郵件往來、聊天記錄等亦應(yīng)予以認(rèn)定，但綜合比較證據(jù)保管的成本與便利，備案登記更顯優(yōu)勢。
執(zhí)行中有關(guān)轉(zhuǎn)租情形的爭議處理
次承租人能否基于轉(zhuǎn)租合同要求在執(zhí)行程序中對其租賃權(quán)予以保護(hù)？筆者認(rèn)為，基于有權(quán)利即有救濟(jì)之原則，次承租人依據(jù)轉(zhuǎn)租合同而對租賃物享有的占有、使用、收益屬于實(shí)體權(quán)益，故有權(quán)提出予以保護(hù)的請求。但應(yīng)當(dāng)注意的是，既然轉(zhuǎn)租合同的外延包含于租賃合同，次承租人對租賃物的利用亦外化為承租人的占有形式，故由承租人主張權(quán)利更加全面有效，僅在承租人怠于行使權(quán)利時(shí)，次承租人方可以案外人身份提出，且執(zhí)行法院僅對承租人或次承租人中在先主張的一方處理，而不重復(fù)處理，否則有礙申請執(zhí)行人的利益實(shí)現(xiàn)，亦浪費(fèi)司法資源。
綜上，本文結(jié)合租賃權(quán)阻卻執(zhí)行的現(xiàn)實(shí)案例，從程序和實(shí)體方面對現(xiàn)行法規(guī)范進(jìn)行分析解構(gòu)，完善“買賣不破租賃”規(guī)則的審查標(biāo)準(zhǔn)，以期在執(zhí)行程序中防范虛假訴訟，減少司法資源浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益保護(hù)和司法效率之間的有機(jī)平衡。
?。ū疚恼浴睹裰髋c法制》，作者：呂保鴻系廣西壯族自治區(qū)黨委政法委司法監(jiān)督室副主任，朱微微系南寧市青秀區(qū)人民法院一級法官）
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