物業(yè)業(yè)主起糾紛，法官悉心巧化解
作者：孫春雨、徐斌
人生在世，有一個(gè)安身立命之所是大多數(shù)人的期望，于是買房便漸漸被大家提上日程。買什么樣的戶型，什么樣的學(xué)區(qū)，甚至什么樣的物業(yè)，都成為了挑選的重要標(biāo)準(zhǔn)……
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，越來越多的人選擇住進(jìn)小區(qū)。物業(yè)作為一種新興行業(yè)走進(jìn)了我們的生活，并與我們越來越密不可分。物業(yè)公司收取一定的服務(wù)管理費(fèi)用，為廣大業(yè)主提供服務(wù)，使業(yè)主生活更加便利。這原本應(yīng)當(dāng)是正常的服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但不知何時(shí)起，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾越來越多，雙方甚至站到了法庭的兩端。
基本案情
2020年11月份以來，息縣人民法院民二庭先后收到一批某物業(yè)公司訴息縣某小區(qū)多名業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件。該庭負(fù)責(zé)人祁昱森在與該物業(yè)公司溝通后得知，之后還會(huì)有一批相關(guān)當(dāng)事人陸續(xù)被起訴。因?yàn)槭窍盗邪讣?，為了盡快化解矛盾，祁昱森立即召集庭室員額法官召開專項(xiàng)會(huì)議進(jìn)行研究。據(jù)了解，該小區(qū)4#、5#、6#號樓于2019年5月1日后正式交房，業(yè)主先后入住，但是部分業(yè)主入住后以房屋有質(zhì)量問題，拒絕繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。物業(yè)公司通過電話、微信、文件等方式催繳未果，一怒之下將部分未繳費(fèi)業(yè)主起訴至息縣人民法院。
了解到案件基本情況后，法官依法通知被起訴業(yè)主到庭參加訴訟，并同意其他尚未被起訴但案件情形相同的業(yè)主旁聽案件審理。庭審中，幾名業(yè)主稱，拒繳物業(yè)費(fèi)主要是因?yàn)樾^(qū)的配套設(shè)施不到位，房屋質(zhì)量存在瑕疵，且對物業(yè)公司的服務(wù)并不滿意。而物業(yè)公司則認(rèn)為自己已經(jīng)提供了服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)按照合同條款收取費(fèi)用，配套設(shè)施等不在自己的職責(zé)范圍。見到雙方雖各有想法，但矛盾并不大，且皆有和解意向，四位法官最終達(dá)成一致意見，案件仍以調(diào)解為主。
審理過程
四位法官首先傾聽了物業(yè)公司的要求，并從最大限度減少糾紛、保障雙方權(quán)益、營造和諧有序居住環(huán)境的角度，勸說物業(yè)公司改正工作中的疏忽和不足。只有提升服務(wù)品質(zhì)，為業(yè)主提供安全、干凈、衛(wèi)生、便利的宜居環(huán)境，才能贏得業(yè)主的信賴和尊重，并希望物業(yè)公司適當(dāng)讓步，減免或降低物業(yè)費(fèi)。隨后承辦法官分別對幾名業(yè)主進(jìn)行悉心疏導(dǎo)，認(rèn)真傾聽業(yè)主的意見（包括未被起訴的業(yè)主），并從法律角度對業(yè)主提出一些建議：
1、拒交物業(yè)費(fèi)必須是有理有據(jù)的。如果認(rèn)為物業(yè)公司未盡到《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的相關(guān)義務(wù)，或服務(wù)侵犯到自身權(quán)益，應(yīng)當(dāng)收集相關(guān)的證據(jù)（重點(diǎn)搜集物業(yè)公司未按協(xié)議履行的相關(guān)證據(jù)），通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，但隨意拖欠物業(yè)費(fèi)會(huì)給自己帶來不利影響。
2、如果基于開發(fā)商遺留問題，如公攤面積不清、房屋質(zhì)量不合格或不符合約定、開發(fā)商承諾未能按時(shí)兌現(xiàn)等等，這類糾紛與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，屬于業(yè)主與開發(fā)商的糾紛。
3、小區(qū)業(yè)主應(yīng)盡早成立業(yè)主委員會(huì)，推選有能力、有資歷的業(yè)主委員，既方便維護(hù)小區(qū)的集體利益，又能避免一窩蜂式摸不到頭腦的維權(quán)。
調(diào)解結(jié)果
經(jīng)過四位法官的耐心調(diào)解，物業(yè)公司最終作出讓步，減免了部分物業(yè)費(fèi)。而涉訴的小區(qū)業(yè)主一部分主動(dòng)補(bǔ)繳了拖欠的物業(yè)費(fèi)，另一部分則與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，該系列案件順利結(jié)案。
本案不是業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的第一案，也不會(huì)是最后一案。雙方矛盾的根源實(shí)際在于整個(gè)行業(yè)的不成熟，而最終的解決辦法，則要依靠行業(yè)體系的不斷完善，如規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對物業(yè)公司和業(yè)主的行為均加以規(guī)范等等，這樣才能夠更好營造和諧宜居的生活環(huán)境。自2019年始，各地響應(yīng)國家號召，相繼出臺了關(guān)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的政策及法律法規(guī)，相信業(yè)主跟物業(yè)公司的矛盾也會(huì)隨之一并得到解決。
相關(guān)法條
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
