【案情簡介】
2020年8月至11月，信陽市某房地產策劃有限公司職工劉某被公司委派至南京市從事二手房屋交易中介工作。期間，劉某介紹馬某某、蘇某某（買方）等與成某（賣方）共計簽訂了交易房屋均在南京市內的27份房屋買賣合同，合同金額從40萬元到580萬元不等，案涉總額達到了4825.3萬元，平均案涉金額178.71萬元。合同約定買方支付一定數額定金后，賣方在規(guī)定時間內協助買方辦理房屋轉移過戶登記手續(xù)，買方同時一次性支付剩余房屋購買款。購房協議簽訂后，賣方始終不配合辦理房屋過戶登記，引發(fā)合同糾紛。按照27份《購房協議》的約定，房屋買賣合同引發(fā)的爭議向中介劉某個人戶籍所在地人民法院提起訴訟解決。根據案件當事人和標的物的隸屬關系和關聯關系，息縣人民法院關店人民法庭對該共同訴訟享有管轄權。2020年12月8日，三方代理律師張某（買方代理律師、原告）、萬某（賣方代理律師、被告）、周某（中介代理律師、被告）共同到息縣人民法院關店人民法庭申請立案，尋求通過訴訟途徑解決。關店人民法庭經依法受理審查后認為，該共同訴訟案件符合訴前調解條件，建議委托關店人民調解委員會駐關店人民法庭人民調解工作室（以下簡稱“調委會工作室”）先行調解，調解不成，再依法立案。在征得三方代理律師同意后，調委會工作室隨即開展調解工作。
【調解過程】
調委會工作室受理案件后，調解員決定先通過“背靠背”的方式開展調查，詳細了解情況，摸清糾紛脈絡。
買方代理律師張某表示，其所代理的27個買方的購房行為是合理合法的，買賣雙方在平等自愿的基礎上簽訂了房屋買賣合同并且支付了定金（均有定金收條），中介劉某同時到場辦理了房屋中介登記手續(xù)。然而，賣方卻沒有在規(guī)定時間內配合買方完成房屋轉移過戶登記手續(xù)，是違約行為。在多次催促履約無果后，才把賣方告上法庭。調解要求，1.雙方簽訂房屋買賣合同有效要求繼續(xù)履行，否則，請求法院判令，賣方承擔違約責任，雙倍返還定金、支付違約金、支付中介費；2.本次的訴訟費用由賣方承擔。
賣方代理律師萬某表示，其所代理的27個賣方未及時配合買方完成過戶的原因主要是，第一，因為完成過戶需買賣雙方都到場，但有的當事人認為其簽訂協議到實際履行過戶時間緊湊，有的當事人因工作原因身處外地沒有及時趕回，有的當事人因疫情影響尚在國外無法回國等，諸多客觀原因造成至少有一方當事人不在場而沒有按時過戶，導致如今鬧上法庭，愿意聽從法院判決結果；第二，簽訂購房協議后沒多久，南京市的二手房交易價格就出現大幅上漲。部分當事人認為，對于簽訂合同時到正式辦理過戶登記手續(xù)前的價格變動，買方應當按照市場價格波動給予補償，否則購房協議就無效。調解要求，1.部分房屋買賣合同聽從法院判決意見；2.部分房屋買賣合同無效，賣方無需承擔違約責任。
中介代理律師周某表示，劉某是信陽市某房地產營銷策劃有限公司的職工，是這27個房屋買賣合同的中介，作為被告參與該共同訴訟實屬無奈。需要強調的是，劉某作為中介參與是在買賣雙方平等自愿的基礎上開展工作的，房屋買賣的價格公開、公平、公正、透明；房價跟隨市場變動是正?，F象，買賣雙方應當本著契約精神按照購房協議約定繼續(xù)履行。遺憾的是這27份房屋買賣合同履行時發(fā)生了糾紛，最終鬧上法庭。調解要求，1.該27份購房協議約定有效要求繼續(xù)履行；2.本次的訴訟費用由賣方承擔。
調解員在收集各方的反饋信息后，翻閱相關案卷材料及查詢南京市房地產交易相關網站。調解員發(fā)現，在該案件中，案涉房屋確實出現了價格變動的情況，其中部分案件涉及金額變動還較大，但都屬于正常現象，并非法定的可以變更或者解除合同的事由。調解員還發(fā)現，不少當事人或代理律師對訴前調解作用存在不信任的情況，存在“訴訟至上”的思想觀念。在掌握相關事實情況后，調解員隨即召集三方代理律師開啟“面對面”調解工作。
首先，調解員從釋疑角度出發(fā)，向三方代理人講解道：訴前調解制度是人民法院和司法行政部門相互協調配合，構建政法機關多元化糾紛解決機制的有效途徑之一，不收取調解費，調解協議書經人民法院司法確認后即具有法律效力，當事人不按時履行協議約定即可申請法院強制執(zhí)行，能夠分擔法院訴訟壓力、合理配置訴訟資源、減輕當事人訴訟負擔、克服法律固有局限性、緩和訴訟對抗性、平和高效解決矛盾糾紛等諸多優(yōu)勢。
然后，調解員從情理角度著手，向三方代理人講解道：買賣期房或者是二手房，在簽署購房合同后房價上漲，開發(fā)商或者賣方反悔的事情屢見不鮮；同樣會出現房價下跌，購房者也會覺得買虧了而反悔不履約，這是人之常情。作為代理律師全力維護當事人的合法權益，也可以理解。但應當認識到，根據《合同法》、《消費者權益保護法》、《侵權責任法》等，以此作為違約的理由法院是不會支持的。因此，通過訴前調解可以有效減輕代理律師訴訟壓力、減少當事人訴訟負擔、縮短矛盾糾紛解決時間、促成大家達成一致意見、找到各方利益平衡點。
最后，調解員從法理角度落腳，向三方代理人講解道：1.房子價格變動屬于合同履行過程中可能會出現的問題，并非可以變更或者解除合同的法定事由；2.如果在房屋買賣合同當中沒有明確約定房屋價格出現變動，雙方可變更或者解除合同，那么，任何一方試圖加價、降價、解除合同的想法都有可能最終導致自身構成違約；3.如果構成違約，則違約方需要承擔的責任包括雙倍返還定金、支付違約金、賠償房屋增值損失、支付中介費、律師費、訴訟費等。上述解釋得到了法庭法官的認可，同時法官也對三方代理人講解了類似案例和相關司法解釋。
經過一番解釋說理，三方代理律師不僅對訴前調解制度有了深入的了解和信任，而且在各自專業(yè)的角度上認可調解員的說法，認為訴前調解是解決爭議糾紛的好方式，沒有必要走到法庭訴訟對抗的地步。最終賣方代理律師做出讓步，三方達成調解協議。
【調解結果】
三方代理律師達成調解協議如下：
1.被申請人成某與申請人馬某某、蘇某某等27份購房協有效并繼續(xù)履行。
2.被申請人成某在調解書送達之日起七個工作日內履行與申請人馬某某、蘇某某等27人的過戶手續(xù)。
3.案件的訴訟費用由被申請人成某承擔。
2020年12月12日，三方代理律師在訴前調解工作室的協調主持下，在關店人民法庭配合支持下，簽訂了調解協議。關店人民法庭隨即根據人民調解委員會的人民調解協議書，出具了人民法院民事調解書，當場送達了三方代理律師。本案經過法官、調解員、三方代理人的共同努力劃上了圓滿的句號。
【案例點評】
該房屋買賣合同糾紛案件，一方面，涉及當事人眾多，金額重大，且案涉房屋均處外地，關系到群眾的切身利益和當地的和諧穩(wěn)定，亟待解決，如果矛盾不及時化解會引起矛盾升級，造成當事人群訪，成為當地社會不安定因素，在群眾中形成極壞的社會影響；另一方面，該27份購房合同訂立時不夠全面具體，缺少當房屋價格變動時，雙方關于變更或解除合同的相關條款，因而引發(fā)矛盾糾紛。調解工作容易存在事實了解不清、矛盾把握不穩(wěn)、政策了解不透等難點。調解員通過“背靠背”的方式了解代理律師的訴求，逐個翻閱、核查個案材料，查閱專門網站資料了解一手真實信息；又通過“面對面”方式，以釋疑、情理、法理三個角度為抓手開展調解工作，取得了三方代理律師的理解、信任與支持，并設身處地的站在他們的立場，平衡各方利益點，尋找解決辦法，同時通過法院法官大力支持，以法院出具調解書征得雙方當事人對調解協議的認可。該案通過訴前調解，調解思路明確，調解方法得當，逐步縮小了矛盾糾紛的分歧，最終促成了調解協議的達成。通過該案的調解可以看出，各級黨委、政府提出的“三大調解”機制是真正化解矛盾的有效方法，是“楓橋經驗”在我縣人民調解工作中落地生根得真實寫照。（來源：信陽市司法局）
