【案情簡介】
2020年8月至11月，信陽市某房地產(chǎn)策劃有限公司職工劉某被公司委派至南京市從事二手房屋交易中介工作。期間，劉某介紹馬某某、蘇某某（買方）等與成某（賣方）共計簽訂了交易房屋均在南京市內(nèi)的27份房屋買賣合同，合同金額從40萬元到580萬元不等，案涉總額達到了4825.3萬元，平均案涉金額178.71萬元。合同約定買方支付一定數(shù)額定金后，賣方在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)助買方辦理房屋轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，買方同時一次性支付剩余房屋購買款。購房協(xié)議簽訂后，賣方始終不配合辦理房屋過戶登記，引發(fā)合同糾紛。按照27份《購房協(xié)議》的約定，房屋買賣合同引發(fā)的爭議向中介劉某個人戶籍所在地人民法院提起訴訟解決。根據(jù)案件當(dāng)事人和標(biāo)的物的隸屬關(guān)系和關(guān)聯(lián)關(guān)系，息縣人民法院關(guān)店人民法庭對該共同訴訟享有管轄權(quán)。2020年12月8日，三方代理律師張某（買方代理律師、原告）、萬某（賣方代理律師、被告）、周某（中介代理律師、被告）共同到息縣人民法院關(guān)店人民法庭申請立案，尋求通過訴訟途徑解決。關(guān)店人民法庭經(jīng)依法受理審查后認為，該共同訴訟案件符合訴前調(diào)解條件，建議委托關(guān)店人民調(diào)解委員會駐關(guān)店人民法庭人民調(diào)解工作室（以下簡稱“調(diào)委會工作室”）先行調(diào)解，調(diào)解不成，再依法立案。在征得三方代理律師同意后，調(diào)委會工作室隨即開展調(diào)解工作。
【調(diào)解過程】
調(diào)委會工作室受理案件后，調(diào)解員決定先通過“背靠背”的方式開展調(diào)查，詳細了解情況，摸清糾紛脈絡(luò)。
買方代理律師張某表示，其所代理的27個買方的購房行為是合理合法的，買賣雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了房屋買賣合同并且支付了定金（均有定金收條），中介劉某同時到場辦理了房屋中介登記手續(xù)。然而，賣方卻沒有在規(guī)定時間內(nèi)配合買方完成房屋轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，是違約行為。在多次催促履約無果后，才把賣方告上法庭。調(diào)解要求，1.雙方簽訂房屋買賣合同有效要求繼續(xù)履行，否則，請求法院判令，賣方承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金、支付違約金、支付中介費；2.本次的訴訟費用由賣方承擔(dān)。
賣方代理律師萬某表示，其所代理的27個賣方未及時配合買方完成過戶的原因主要是，第一，因為完成過戶需買賣雙方都到場，但有的當(dāng)事人認為其簽訂協(xié)議到實際履行過戶時間緊湊，有的當(dāng)事人因工作原因身處外地沒有及時趕回，有的當(dāng)事人因疫情影響尚在國外無法回國等，諸多客觀原因造成至少有一方當(dāng)事人不在場而沒有按時過戶，導(dǎo)致如今鬧上法庭，愿意聽從法院判決結(jié)果；第二，簽訂購房協(xié)議后沒多久，南京市的二手房交易價格就出現(xiàn)大幅上漲。部分當(dāng)事人認為，對于簽訂合同時到正式辦理過戶登記手續(xù)前的價格變動，買方應(yīng)當(dāng)按照市場價格波動給予補償，否則購房協(xié)議就無效。調(diào)解要求，1.部分房屋買賣合同聽從法院判決意見；2.部分房屋買賣合同無效，賣方無需承擔(dān)違約責(zé)任。
中介代理律師周某表示，劉某是信陽市某房地產(chǎn)營銷策劃有限公司的職工，是這27個房屋買賣合同的中介，作為被告參與該共同訴訟實屬無奈。需要強調(diào)的是，劉某作為中介參與是在買賣雙方平等自愿的基礎(chǔ)上開展工作的，房屋買賣的價格公開、公平、公正、透明；房價跟隨市場變動是正常現(xiàn)象，買賣雙方應(yīng)當(dāng)本著契約精神按照購房協(xié)議約定繼續(xù)履行。遺憾的是這27份房屋買賣合同履行時發(fā)生了糾紛，最終鬧上法庭。調(diào)解要求，1.該27份購房協(xié)議約定有效要求繼續(xù)履行；2.本次的訴訟費用由賣方承擔(dān)。
調(diào)解員在收集各方的反饋信息后，翻閱相關(guān)案卷材料及查詢南京市房地產(chǎn)交易相關(guān)網(wǎng)站。調(diào)解員發(fā)現(xiàn)，在該案件中，案涉房屋確實出現(xiàn)了價格變動的情況，其中部分案件涉及金額變動還較大，但都屬于正?，F(xiàn)象，并非法定的可以變更或者解除合同的事由。調(diào)解員還發(fā)現(xiàn)，不少當(dāng)事人或代理律師對訴前調(diào)解作用存在不信任的情況，存在“訴訟至上”的思想觀念。在掌握相關(guān)事實情況后，調(diào)解員隨即召集三方代理律師開啟“面對面”調(diào)解工作。
首先，調(diào)解員從釋疑角度出發(fā)，向三方代理人講解道：訴前調(diào)解制度是人民法院和司法行政部門相互協(xié)調(diào)配合，構(gòu)建政法機關(guān)多元化糾紛解決機制的有效途徑之一，不收取調(diào)解費，調(diào)解協(xié)議書經(jīng)人民法院司法確認后即具有法律效力，當(dāng)事人不按時履行協(xié)議約定即可申請法院強制執(zhí)行，能夠分擔(dān)法院訴訟壓力、合理配置訴訟資源、減輕當(dāng)事人訴訟負擔(dān)、克服法律固有局限性、緩和訴訟對抗性、平和高效解決矛盾糾紛等諸多優(yōu)勢。
然后，調(diào)解員從情理角度著手，向三方代理人講解道：買賣期房或者是二手房，在簽署購房合同后房價上漲，開發(fā)商或者賣方反悔的事情屢見不鮮；同樣會出現(xiàn)房價下跌，購房者也會覺得買虧了而反悔不履約，這是人之常情。作為代理律師全力維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，也可以理解。但應(yīng)當(dāng)認識到，根據(jù)《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等，以此作為違約的理由法院是不會支持的。因此，通過訴前調(diào)解可以有效減輕代理律師訴訟壓力、減少當(dāng)事人訴訟負擔(dān)、縮短矛盾糾紛解決時間、促成大家達成一致意見、找到各方利益平衡點。
最后，調(diào)解員從法理角度落腳，向三方代理人講解道：1.房子價格變動屬于合同履行過程中可能會出現(xiàn)的問題，并非可以變更或者解除合同的法定事由；2.如果在房屋買賣合同當(dāng)中沒有明確約定房屋價格出現(xiàn)變動，雙方可變更或者解除合同，那么，任何一方試圖加價、降價、解除合同的想法都有可能最終導(dǎo)致自身構(gòu)成違約；3.如果構(gòu)成違約，則違約方需要承擔(dān)的責(zé)任包括雙倍返還定金、支付違約金、賠償房屋增值損失、支付中介費、律師費、訴訟費等。上述解釋得到了法庭法官的認可，同時法官也對三方代理人講解了類似案例和相關(guān)司法解釋。
經(jīng)過一番解釋說理，三方代理律師不僅對訴前調(diào)解制度有了深入的了解和信任，而且在各自專業(yè)的角度上認可調(diào)解員的說法，認為訴前調(diào)解是解決爭議糾紛的好方式，沒有必要走到法庭訴訟對抗的地步。最終賣方代理律師做出讓步，三方達成調(diào)解協(xié)議。
【調(diào)解結(jié)果】
三方代理律師達成調(diào)解協(xié)議如下：
1.被申請人成某與申請人馬某某、蘇某某等27份購房協(xié)有效并繼續(xù)履行。
2.被申請人成某在調(diào)解書送達之日起七個工作日內(nèi)履行與申請人馬某某、蘇某某等27人的過戶手續(xù)。
3.案件的訴訟費用由被申請人成某承擔(dān)。
2020年12月12日，三方代理律師在訴前調(diào)解工作室的協(xié)調(diào)主持下，在關(guān)店人民法庭配合支持下，簽訂了調(diào)解協(xié)議。關(guān)店人民法庭隨即根據(jù)人民調(diào)解委員會的人民調(diào)解協(xié)議書，出具了人民法院民事調(diào)解書，當(dāng)場送達了三方代理律師。本案經(jīng)過法官、調(diào)解員、三方代理人的共同努力劃上了圓滿的句號。
【案例點評】
該房屋買賣合同糾紛案件，一方面，涉及當(dāng)事人眾多，金額重大，且案涉房屋均處外地，關(guān)系到群眾的切身利益和當(dāng)?shù)氐暮椭C穩(wěn)定，亟待解決，如果矛盾不及時化解會引起矛盾升級，造成當(dāng)事人群訪，成為當(dāng)?shù)厣鐣话捕ㄒ蛩?，在群眾中形成極壞的社會影響；另一方面，該27份購房合同訂立時不夠全面具體，缺少當(dāng)房屋價格變動時，雙方關(guān)于變更或解除合同的相關(guān)條款，因而引發(fā)矛盾糾紛。調(diào)解工作容易存在事實了解不清、矛盾把握不穩(wěn)、政策了解不透等難點。調(diào)解員通過“背靠背”的方式了解代理律師的訴求，逐個翻閱、核查個案材料，查閱專門網(wǎng)站資料了解一手真實信息；又通過“面對面”方式，以釋疑、情理、法理三個角度為抓手開展調(diào)解工作，取得了三方代理律師的理解、信任與支持，并設(shè)身處地的站在他們的立場，平衡各方利益點，尋找解決辦法，同時通過法院法官大力支持，以法院出具調(diào)解書征得雙方當(dāng)事人對調(diào)解協(xié)議的認可。該案通過訴前調(diào)解，調(diào)解思路明確，調(diào)解方法得當(dāng)，逐步縮小了矛盾糾紛的分歧，最終促成了調(diào)解協(xié)議的達成。通過該案的調(diào)解可以看出，各級黨委、政府提出的“三大調(diào)解”機制是真正化解矛盾的有效方法，是“楓橋經(jīng)驗”在我縣人民調(diào)解工作中落地生根得真實寫照。（來源：信陽市司法局）
